(Fachbeitrag von Maximilian Helmreich, expecta Sachverständigen GmbH, München – personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle DIAZert)
Warum eine unabhängige Bewertung unverzichtbar ist
| Typische Situation | Risiken ohne Gutachten | Ihr Vorteil mit einem zertifizierten Sachverständigen |
|---|---|---|
| Erbfall | Differenzen unter Miterben, Anfechtung durch das Finanzamt, zu hohe oder zu niedrige Erbschaftsteuer | Gerichtsfeste Verkehrswerte, transparente Aufteilung, steuerliche Planungssicherheit |
| Schenkung | Nachträgliche Steuernachforderungen, Streit zwischen Beschenktem und Schenker | Nachweis eines plausiblen Marktwerts gegenüber dem Finanzamt, Vermeidung von Konflikten |
| Mehrere Immobilien im Portfolio | Fehlallokation von Kapital, unentdeckte Risiken (z. B. Sanierungsstau), unzutreffende Beleihungswerte | Strategische Portfolio-Optimierung, solide Basis für Finanzierung, Verkauf oder Umstrukturierung |
| Verkauf / Kauf | Unrealistische Preisvorstellungen, lange Vermarktungszeiten, finanzielle Verluste | Marktkonforme Preisfindung, schnellere Transaktionen, bessere Verhandlungsposition |
| Finanzierung / Beleihung | Geringere Darlehenssummen, ungünstigere Konditionen | Höhere Akzeptanz bei Kreditinstituten dank neutralem Gutachten, verlässliche Planung |
Lage, Bauqualität und Markt – die zentralen Werttreiber
Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus einem komplexen Zusammenspiel verschiedener Faktoren. An erster Stelle steht die Lage: Eine prosperierende Makrolage mit robustem Arbeits- und Infrastrukturumfeld sichert langfristige Werthaltigkeit, während eine attraktive Mikrolage – kurze Wege zu Nahversorgung, Bildung, Gesundheit und Freizeit – die gegenwärtige Nachfrage steigert.
Ebenso maßgeblich ist der bauliche Zustand. Hochwertige Baustoffe, eine solide Bausubstanz und lückenlos dokumentierte Instandhaltungen erhöhen den Marktwert unmittelbar. Energie- und klimatechnische Maßnahmen wie moderne Heiz-/Kühlsysteme, effektive Dämmung oder Photovoltaik- beziehungsweise Wärmepumpenanlagen verbessern nicht nur die Energiebilanz, sondern gewinnen angesichts steigender ESG-Anforderungen stetig an Bedeutung – ein Bereich, in dem vielen Marktteilnehmern nach wie vor die notwendige Expertise fehlt.
– Unser Mehrwert für Sie: Mit unserem Ingenieur- und Architektenhintergrund liefern wir bei expecta bei Bedarf fundierte Analysen, die technische, wirtschaftliche und ESG-Aspekte nahtlos verknüpfen.
Auch Größe, Grundriss und Ausstattung spielen eine wesentliche Rolle. Effiziente Raumaufteilungen, Balkone, Terrassen, Aufzüge oder Stellplätze steigern Attraktivität und Marktwert. Hinzu treten rechtliche Rahmenbedingungen – etwa Baurechte, Denkmalschutz oder Wegerechte – sowie das Zins- und Wettbewerbsumfeld, das die Kaufkraft potenzieller Käufer und damit die Preisbildung beeinflusst.
Häufig fehlt es hierbei aber an belastbaren Grundlagen. Präzise Aufmaße, aktuelle Grundrisse und Schnitte sind nicht vorhanden oder veraltet.
– Unser Mehrwert für Sie: Dank modernster 3-D-Kamerasysteme erstellen wir bei Bedarf schnell und kosteneffizient digitale Bestandsunterlagen – inklusive 3-D-Rundgang, Punktwolke für weiterführende Planungen, ansprechend gestalteter Pläne und rechtssicherer Wohn-/Nutzflächenberechnung.
Bewertungsverfahren – fachlich fundiert und gerichtsfest
Seriöse Sachverständige stützen sich auf anerkannte Wertermittlungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren – typischerweise vor allem bei Eigentumswohnungen unter Nutzung real erzielter Kaufpreise, etwa aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
- Ertragswertverfahren – für ertragsorientierte Objekte (Miet- und Gewerbeobjekte); es kapitalisiert nachhaltige Nettoeinnahmen.
- Sachwertverfahren – insbesondere für Ein-/Zweifamilienhäuser oder Spezialimmobilien; es kombiniert Boden- und Bauwert und wird an das Marktgeschehen angepasst.
In der Praxis werden die Methoden häufig kombiniert, um den Bewertungszweck optimal zu erfüllen.
Besondere Bedeutung kommt außerdem den boGs (besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen) zu – etwa Instandhaltungsstau, Over-/Underrents, Nießbrauch, Erbbaurechte und vieles mehr. Deren fachgerechte Berücksichtigung erfordert fortlaufende Weiterbildung, da sich gesetzliche und marktbezogene Rahmenbedingungen stetig ändern. Sie sind aber von großer Bedeutung, da sie den Wert von Immobilien massiv beeinflussen können.
Spezieller Handlungsbedarf für Erben, Beschenkte und Eigentümer größerer Portfolios
Gerade bei Erbfällen oder vorweggenommenen Schenkungen besitzt ein professionelles Gutachten erhebliche steuerliche Relevanz. Die Finanzverwaltung arbeitet nur mit pauschalen statistischen Modellwerten, in denen boGs vollständig unberücksichtigt bleiben.
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ermöglicht es aber, den Steuerbescheid sachlich zu hinterfragen und – falls nötig – im Einspruchsverfahren eine fundierte Gegenposition einzunehmen. Ein objektbezogenes Gutachten eines ausreichend qualifizierten Sachverständigen kann hier vorgelegt werden und macht oftmals einen deutlichen Unterschied bei der Festsetzung der Bemessungsgrundlage aus!
– Unser Mehrwert für Sie: Wir sind darin geübt, mit Ihren Steuerberatern und/oder Nachlassverwaltern zusammenzuarbeiten.
Für Erbengemeinschaften liefert eine neutrale Bewertung einen transparenten, gerichtsfesten Referenzwert und verhindert langwierige Auseinandersetzungen.
Portfolio-Eigentümer wiederum benötigen belastbare Bewertungen, um Kapital effizient zu steuern, Investitionen zu priorisieren und bei Banken optimale Beleihungswerte zu erzielen.
So erkennen Sie einen vertrauenswürdigen Sachverständigen
- Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle wie DIAZert oder EIPOSCert oder öffentliche Bestellung und Vereidigung.
- Unabhängigkeit von Makler-, Bauträger- oder Finanzierungsinteressen.
- Transparente Gutachten mit nachvollziehbarer Darstellung aller Bewertungsansätze.
- Regionale Markt- und Fachkompetenz, insbesondere in dynamischen Regionen wie München und Oberbayern.
- Angemessene Berufshaftpflichtversicherung als zusätzlicher Schutz für Auftraggeber.
Unser Qualitätsversprechen
Die expecta Sachverständigen GmbH verbindet anerkannte Bewertungsstandards mit branchenführenden digitalen Workflows: papierlose, datensichere Workflows, 3-D-Laserscans und -Rundgänge, drohnengestützte Aufnahmen schwer zugänglicher Bereiche sowie geeichte Messgeräte sind z.B. feste Bestandteile unseres Leistungskatalogs.
Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien fließen bei Bedarf systematisch in unsere Analysen ein. So schaffen wir für Sie als Eigentümer, Erbe oder Beschenkter eine objektive und belastbare Entscheidungsgrundlage – und schützen Sie vor kostspieligen Fehlentscheidungen.
Steuertipp: Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts einer Immobilie sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen entstehen. Sprechen Sie hierzu rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater – in solchen Fällen kann das Sachverständigenhonorar mit einer zu entrichtenden Erbschaftssteuer verrechnet werden und ist für Sie als Auftraggeber im Endeffekt kostenneutral.
Fazit
Eine professionelle Immobilienbewertung ist kein optionaler Kostenfaktor, sondern ein essenzielles Instrument der Vermögenssicherung. Sie schafft Klarheit, beugt Konflikten vor und bildet die Basis für strategische Entscheidungen – vom Kauf oder Verkauf über die Erbauseinandersetzung bis zur Portfoliooptimierung. Vertrauen Sie auf unsere zertifizierte Expertise, wenn es um Ihr Immobilienvermögen geht.
Vereinbaren Sie jetzt Ihr unverbindliches Erstgespräch – wir begleiten Sie gerne bei Bewertungsfragen rund um Ihre Immobilien.