Die Grundsteuerreform ist seit Januar 2025 in Kraft – und für viele Eigentümer in Baden-Württemberg kam der neue Bescheid als böse Überraschung. Besonders in Stuttgart, wo die Bodenrichtwerte zu den höchsten in ganz Deutschland zählen, kann die neue Berechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung führen.
Wir zeigen anhand eines konkreten Beispiels, wie die neue Grundsteuer berechnet wird – und in welchen Fällen Eigentümer einen niedrigeren Wert nachweisen können.
Das Rechenbeispiel: Freistehendes Einfamilienhaus in Stuttgart
Eine Familie besitzt ein freistehendes Einfamilienhaus im Stuttgarter Stadtkreis. Gute Wohnlage, drei Etagen (UG, EG, DG), Dachgeschoss voll ausgebaut, 182 m² Wohnfläche – ein klassisches Familienheim, wie es tausende in der Region gibt.
Die entscheidenden Eckdaten für die Grundsteuer:
Merkmal – Wert
Standort – Stuttgart, Stadtkreis
Grundstücksgröße – 1.263 m²
Bodenrichtwert – 2.150 €/m²
Nutzungsart der Immobilie – Einfamilienhaus (Wohnen)
So berechnet sich die neue Grundsteuer
Baden-Württemberg verwendet seit 2025 das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Weder die Wohnfläche noch das Gebäude selbst spielen eine Rolle. Es zählen ausschließlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Grundsteuerwert:
1.263 m² × 2.150 €/m² = 2.715.450 €
Steuermessbetrag (Steuermesszahl 0,91 ‰ für Wohngrundstücke):
2.715.450 € × 0,91 ‰ = 2.471 €
Jährliche Grundsteuer (Hebesatz Stuttgart: 160 %):
2.471 € × 160 % = 3.953,60 € pro Jahr
Das sind knapp 330 € im Monat – allein für die Grundsteuer.
Das Problem: Der Bodenrichtwert bildet das Einzelgrundstück nicht immer ab
Der Bodenrichtwert von 2.150 €/m² ist zwar gesetzlich zulässige Berechnungsgrundlage, aber er basiert auf einem typisierten, fiktiven Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Lagezone. Er bildet nicht zwingend die konkreten Eigenschaften eines individuellen Grundstücks ab. Das ist systemimmanent und ausdrücklich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angelegt.
In der Praxis bedeutet das: Sobald ein konkretes Grundstück in relevanten Merkmalen vom Typus des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, kann der angesetzte Wert zu hoch sein. Wertrelevante Merkmale nach ImmoWertV sind unter anderem:
- Nutzungsmöglichkeiten (zulässige Bebauung nach Bebauungsplan)
- Grundstückszuschnitt (Form, Tiefe, Vorder-/Hinterland)
- Topographie (Hanglage, Ausrichtung)
- Erschließung (Lage, Anbindung, Infrastruktur)
In älteren Einfamilienhausgebieten, wie z.B. den typischen Neubaugebieten der 1960er bis 1980er Jahre, sind die Grundstücke oft großzügig geschnitten, aber baurechtlich kaum anders nutzbar als bisher. Der Bebauungsplan setzt enge Grenzen bei Grundflächenzahl, Baugrenzen und Geschossigkeit. Liegt die Abweichung der konkreten Grundstückseigenschaften vom Bodenrichtwertgrundstück deutlich über 30 %, spricht dies dafür, dass das Grundstück nicht mehr vom Typus der Richtwertzone erfasst wird – und genau hier setzt § 38 Abs. 4 LGrStG an.
Die Lösung: § 38 Abs. 4 LGrStG – der Nachweis des tatsächlichen Werts
Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg sieht in § 38 Abs.4 eine wichtige Möglichkeit vor: Eigentümer können durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen – vorausgesetzt, der tatsächliche Wert des Grund und Bodens weicht um mehr als 30 % vom angesetzten Grundsteuerwert ab.
Das Gutachten muss ImmoWertV-konform erstellt werden und die konkreten wertrelevanten Grundstücksmerkmale berücksichtigen. Je nach Einschränkungen durch Bebauungsplan, Topographie oder Zuschnitt kann dabei, etwa unter Anwendung eines residualwertorientierten Ansatzes, ein deutlich niedrigerer Bodenwert ermittelt werden als der pauschale Bodenrichtwert suggeriert.
Im oben gezeigten Stuttgarter Beispiel ergibt eine solche sachverständige Bewertung einen tatsächlichen Bodenwert von 653 €/m², gegenüber dem amtlichen Bodenrichtwert von 2.150 €/m². Eine Abweichung von 69,6 %! Diese liegt also weit über der gesetzlichen Nachweisschwelle von 30 % und tatsächlich ist das Einsparpotenzial bei der Grundsteuer in solchen Fällen erheblich.
Für wen lohnt sich das besonders?
Diese Vorgehensweise funktioniert besonders gut bei einer ganz bestimmten Art von Grundstücken:
Ältere Einfamilienhausgebiete mit großen Grundstücken: die typischen Bestände aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei denen der Bodenrichtwert der Lage die tatsächlich eingeschränkte Bebaubarkeit nicht angemessen abbildet. Gerade in Städten wie Stuttgart, wo Bodenrichtwerte durch die Decke gehen, ist die Schere zwischen pauschaler Lageeinschätzung und tatsächlicher Grundstücksrealität besonders groß.
Wie hilft unser Online-Tool bei der Grundsteuer?
Bevor ein Gutachten beauftragt wird, stellt sich für viele Eigentümer eine ganz praktische Frage: Lohnt sich das überhaupt für mein Grundstück?
Genau dafür gibt es unseren Online- Rechner: Sie können dort kostenlos und eigenständig prüfen, ob Ihr Grundstück grundsätzlich für den Weg über § 38 Abs. 4 LGrStG geeignet ist – ohne Beratungsgespräch, ohne Verpflichtung. Der Check gibt Ihnen eine erste Einschätzung, ob eine Abweichung von mehr als 30 % realistisch erscheint und ein Gutachten sinnvoll wäre.
Ergibt die Selbstprüfung ein positives Signal, können Sie im nächsten Schritt ein qualifiziertes Gutachten durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliensachverständigen beauftragen – ImmoWertV-konform und finanzamtsfest.
Wenn Sie ein älteres Einfamilienhaus mit großem Grundstück in Baden-Württemberg besitzen und Ihr Grundsteuerbescheid Sie überrascht hat: Prüfen Sie es selbst – kostenlos und unverbindlich.
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*Stand: April 2026 | Angaben ohne Gewähr – maßgeblich sind die Bescheide Ihres Finanzamts und Ihrer Gemeinde. Dieser Artikel ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.*