expecta Wertgutachten –
Werte die zählen

Auftraggeber sind sehr gut beraten, die Zertifizierung von Sachverständigen kritisch zu hinterfragen. Wesentlich ist: Der §198 Bewertungsgesetz schränkt den Kreis der vom Finanzamt anerkannten Sachverständigen sehr stark ein. Das Finanzamt München hält sich ausnahmslos an den §198 BewG – und lehnt andere Gutachten kategorisch ab. Link zur ausführlichen Info-Seite.

Im Rahmen einer Immobilienbewertung soll in den meisten Fällen ein Verkehrswert ermittelt werden.

Der Verkehrswert, auch bekannt als Marktwert, gibt den möglichen Kaufpreis einer Immobilie an. Dieser Wert ist stark von den aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt abhängig, insbesondere von Angebot und Nachfrage. Der Verkehrswert ist daher ein zeitlich begrenzter Wert, der sich auf den Wertermittlungsstichtag bezieht. Es ist wichtig zu beachten, dass sich der Markt für vergleichbare Immobilien innerhalb kurzer Zeit, beispielsweise innerhalb von zwei Monaten, schnell ändern kann, da sich das Angebot oder die Nachfrage verändern. Infolgedessen kann der Verkehrswert entsprechend höher oder niedriger ausfallen. Für eine Auskunft zum Verkehrswert Ihrer Immobilie sind entweder ein Verkehrswertgutachten oder ein Kurzgutachten geeignet.

Die Bezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Sachverständiger für Immobilien“ sind in Deutschland nicht geschützt. Sie können von jedem verwendet werden, der der glaubt über überdurchschnittliche Fachkenntnis zu verfügen.
Wenn Sie jedoch einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Experten für Ihre Immobilienbewertung suchen, sollten Sie auf bestimmte Qualifikationen achten:

Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024:
Die Zertifizierung nach dieser Norm ist ein anerkanntes Qualitätssicherungssystem. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 gilt mittlerweile weitreichender als die öffentliche Bestellung, welche ausschließlich in Deutschland vorkommt. Ihre Gutachten sind offiziell anerkannt und haben vor Gericht oder bei Behörden Gültigkeit. Alle Detailinfos hierzu, finden Sie auf unserer Info-Seite zum Thema Zertifizierung.

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter und Sachverständige: Diese Experten werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt. Auch ihre Gutachten sind offiziell anerkannt und haben vor Gericht oder bei Behörden Gültigkeit. 

Grundsätzlich ja. Sie können ein spezialisiertes Online-Portal für eine schnelle Wertermittlung nutzen oder einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen, der ein Wertgutachten erstellt.

Eine Online-Immobilienbewertung ist in der Regel ausreichend für eine grobe Orientierung / Tendenz, die Sie kurzfristig benötigen. In allen anderen Fällen ist ein professionelles Wertgutachten eines erfahrenen Sachverständigen für Immobilienbewertung die bessere Wahl.

Eine Online-Bewertung bietet den Vorteil von Schnelligkeit, Einfachheit und kostengünstiger Durchführung. Allerdings kann hier nur eine grobe Indikation geboten werden auf die Sie sich nicht verlassen können. Das Wissen zur Erstellung einer belastbaren Wertermittlung besitzt letztendlich nur ein professioneller Sachverständiger.

Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren bestimmt. Den meisten Ausschlag geben:

1. Wohn- / Nutzflächen: Die Größe der Immobilie ist ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung. Eine größere Wohnfläche erhöht in der Regel den Wert. 
2. Grundstücksgröße: Ein großes Grundstück kann den Wert einer Immobilie steigern, da es Raum für Erweiterungen bietet.
3. Baualter: Gerade in der heutige Zeit ist das Baualter von besonderem Interesse. Ältere Gebäude haben oft schlechte energetischen Eigenschaften, was sich negativ auf den Wert auswirkt. Neure Immobilien hingegen haben diese Probleme meistens nicht.
4. Baulicher Zustand: Der generelle Zustand des Gebäudes wirkt sich ebenfalls auf den Wert aus. Eine neuwertige Immobilie mit guter Instandhaltung und moderner Ausstattung erzielt in der Regel einen höheren Wert. Ältere Immobilien erfordern möglicherweise Renovierungsarbeiten, die kostspielig sind. Das mindert den Wert.
5. Innenausstattung: Die Qualität der Innenausstattung, wie Böden, Wände und Sanitäranlagen, und regelmäßige Wartung können einem Wertverlust entgegenwirken.

Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) sind insgesamt drei verschiedene Verfahren in Deutschland zugelassen, um eine Immobilienbewertung vorzunehmen:

• das Sachwertverfahren: Hierbei bewertet der Sachverständige eine Immobilie mit Fokus auf ihrem materiellen Wert. Der Sachwert bezieht sich demnach auf die Bausubstanz.
• das Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren nimmt der Immobiliengutachter die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise vor, die als Vergleichswerte dienen. Diese wurden bei vergleichbaren Objekten erzielt.
• das Ertragswertverfahren: Mit diesem Verfahren bewertet der Sachverständige Ihre Immobilie gemessen an den Erträgen, die sie als Mietobjekt einbringt.

Ein sachverständiger Gutachter für bebaute und unbebaute Grundstücke wägt grundsätzlich ab welche und wie viele der drei Bewertungsmethoden in Frage kommen. Die Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie ab, die Sie bewerten lassen. Beispiel: Wird die Immobilie nur für Renditezwecke vermietet, kommt das Ertragswertverfahren zur Ausführung. Das selbstgenutzte Einfamilienhaus wird im Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren bewertet.