München, Mai 2026 – Der Münchner Immobilienmarkt hat seinen Korrekturzyklus weitgehend hinter sich gelassen. Die aktuellen Quartalsdaten zum ersten Quartal 2026 zeigen ein zunehmend deutliches Bild: Preise ziehen in einigen Segmenten wieder morderat an, Vervielfacher steigen, und die Marktdynamik kehrt langsam zurück. Was bedeutet das für Eigentümer, Erben und Investoren – und worauf kommt es bei der Bewertung in diesem Marktumfeld besonders an?
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache
Der Münchner Wohnungsmarkt zeigt eine bemerkenswerte Differenzierung zwischen Neubau- und Bestandssegment:
- Eigentumswohnungen Erstbezug: Der durchschnittliche Kaufpreis ist seit Q1/2024 kontinuierlich von 10.000 €/qm auf 10.550 €/qm im Q1/2026 gestiegen – ein Plus von 5,5 % in zwei Jahren. Insbesondere zwischen Q2/2025 und Q3/2025 vollzog sich mit einem Sprung von 10.300 auf 10.500 €/qm eine spürbare Aufwärtsbewegung.
- Eigentumswohnungen Wiederverkauf: Hier liegt der Durchschnittspreis aktuell bei 8.150 €/qm – nach einem Tiefpunkt von 7.900 €/qm in Q1/2024 zeigt sich auch im Bestandssegment eine klare Stabilisierung mit moderater Aufwärtstendenz.
- Mehrfamilienhäuser – der Vervielfacher: Besonders aufschlussreich für institutionelle Investoren ist der Mehrfamilienhaus-Vervielfacher. Nach dem Tiefpunkt von 26,0 in den Quartalen Q4/2023 bis Q2/2024 ist der durchschnittliche Vervielfacher in München bis Q1/2026 auf 28,0 gestiegen. Damit zeigt sich auch im Investmentsegment eine klare Trendwende – wenngleich noch deutlich unter dem Spitzenwert von 43 aus dem Jahr 2022.
- Mietniveau und Bodenwerte: Mit einer durchschnittlichen Bestandsmiete von über 20,00 €/qm und Grundstückspreisen für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen von rund 4.100 €/qm belegt München in beiden Kategorien deutschlandweit den Spitzenplatz.
Diese Befunde decken sich mit dem aktuellen IVD-Kaufmarktbericht Bayern (Herbst 2025), der für München erstmals seit dem Beginn der Korrekturphase eine flächendeckende Marktstabilisierung diagnostiziert: Bestands-Eigentumswohnungen +0,6 %, Neubau-Eigentumswohnungen -0,5 %, Häuser bleiben auf dem Immobilienmarkt weitgehend stabil.
Erschwinglichkeit am Immobilienmarkt: München bleibt Schlusslicht – aber mit der stärksten Verbesserung Deutschlands
Eine seriöse Beurteilung der Erschwinglichkeit verlangt mehr als das reine Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen. Etablierte zinssensitive Erschwinglichkeitsindizes – wie der IVD-Erschwinglichkeitsindex und der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex (Institut der deutschen Wirtschaft, Juli 2025) – integrieren deshalb drei Faktoren für den Immobilienmarkt: Immobilienpreise, verfügbares Haushaltsnettoeinkommen und das aktuelle Zinsniveau. Sie bilden die tatsächliche monatliche Belastung eines typisierten Modellhaushalts ab und sind damit der konzeptionell sauberste Maßstab für die Beurteilung von Marktverhältnissen.
Die Methodik im Kern: Beide Indizes setzen die monatliche Annuität (75 % Fremdfinanzierung, 30 Jahre Tilgung) ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Beim IVD-Index markiert ein Indexwert von 100 die Schwelle einer Belastungsquote von 25 % des verfügbaren Einkommens; beim Interhyp-IW-Index liegt die Schwelle bei 35 %. Werte oberhalb von 100 signalisieren rechnerische Erschwinglichkeit, Werte darunter eine erhöhte Belastung.
Die aktuelle Lage in München (Stand April 2025) ist eindeutig: Mit einem Indexwert von 59 Punkten belegt die Landeshauptstadt im Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex Rang 392 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.
Noch dramatischer: Vier der fünf am wenigsten erschwinglichen Kreise Deutschlands liegen direkt im Großraum München – Miesbach (52), Garmisch-Partenkirchen (53), Ebersberg (53) und Starnberg (54). Auf Bundesländerebene rangiert Bayern mit 84 Punkten auf dem letzten Platz aller Bundesländer, deutlich hinter Berlin (87), Hamburg (90) und Baden-Württemberg (94). Das günstigste Bundesland, das Saarland, kommt im Vergleich auf 151 Punkte.
Bemerkenswert ist jedoch die Dynamik: Im Zwei-Jahres-Vergleich (April 2023 bis April 2025) verzeichnete München mit +18 % den zweitstärksten Erschwinglichkeitsgewinn aller 400 deutschen Kreise – nur Zweibrücken legte stärker zu. Auch Hamburg (+17 %), Frankfurt (+15 %), Stuttgart (+15 %) und Berlin (+14 %) zählten zu den Gewinnern. Treiber dieser Entwicklung sind kontinuierliche Einkommenszuwächse und die Preisstabilisierung im Bestandssegment.
Das Bild für München ist damit ambivalent: Wohneigentum bleibt strukturell anspruchsvoll – die rechnerische Belastung übersteigt selbst bei überdurchschnittlichen Einkommen die 35-Prozent-Schwelle deutlich. Gleichzeitig hat sich die Lage des Immobilienmarktes hier so stark entspannt wie kaum anderswo in Deutschland. Das erklärt, warum die Kaufnachfrage 2025 wieder spürbar angezogen hat und Selbstnutzer rund zwei Drittel der Käufer in München stellen.
Die strukturellen Treiber bleiben unverändert
Demographie: München zählt 2024 rund 1,505 Mio. Einwohner und verzeichnet mit etwa 4.130 Personen pro Jahr den höchsten natürlichen Bevölkerungssaldo aller A-Städte Deutschlands. Hinzu kommt ein anhaltend positiver Wanderungssaldo. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2011 und 2024 um 10,3 %.
Angebotsknappheit: Mit nur 0,95 Wohnungen pro Haushalt ist der Münchner Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt. Bei rund 7.130 Fertigstellungen jährlich steht ein Zusatz- und Ersatzbedarf von etwa 9.810 Wohnungen pro Jahr bis 2040 gegenüber – die Unterdeckung wird sich also tendenziell verschärfen, nicht entspannen.
Wirtschaftliche Stärke: Sieben DAX-Konzerne, rund 971.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, ein Pendlersaldo von rund 251.000 Personen und eine Arbeitslosenquote von nur 5,4 % machen München zu einem der robustesten Wirtschaftsstandorte in Deutschland. Diese fundamentale Stärke ist der Hauptgrund, warum die Münchner Preisniveaus auch in Schwächephasen vergleichsweise stabil bleiben.
Zinsen: Bauzinsen bewegen sich aktuell bei rund 3,5–4,0 % für zehnjährige Bindung. Die Spielräume nach unten gelten als begrenzt; die hohe Zinssensitivität des Marktes wurde zuletzt im März 2025 sichtbar, als die Ankündigung eines kreditfinanzierten Bundes-Sondervermögens unmittelbar zu einem Anstieg der Bauzinsen und einem Rückgang der Erschwinglichkeit führte.
Wichtiger Hinweis: Marktbericht des Gutachterausschusses 2026 noch ausstehend
Die hier dargestellten Zahlen basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen sowie den Daten der bulwiengesa AG (RIWIS-Standortreport), des IVD Süd und des Instituts der deutschen Wirtschaft. Der offizielle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für das Berichtsjahr 2026 wird voraussichtlich erst gegen Mitte des Jahres 2026 veröffentlicht. Erst mit dieser amtlichen Auswertung tatsächlich beurkundeter Kaufverträge wird sich das Preisgeschehen 2025 und der Übergang ins Jahr 2026 mit der gewohnten Detailtiefe – aufgeschlüsselt nach Lagen, Baujahresklassen und Objekttypen – belastbar abbilden lassen.
Wer also eine Immobilienbewertung benötigt, sollte sich auf Sachverständige verlassen, die mehrere komplementäre Datenquellen integrieren – Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusse, Markberichte, interne Datenbanken, sowie Marktbeobachtung.
Was der aktuelle Immobilienmarkt für Erbschafts- und Schenkungsfälle bedeutet
Gerade in Erbschafts- und Schenkungssituationen ist eine präzise Wertermittlung von zentraler Bedeutung. Das Finanzamt setzt zur Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer zunächst den nach dem Bewertungsgesetz typisierten Grundbesitzwert an – der in vielen Fällen erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Liegt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, ist das Finanzamt verpflichtet, diesen anzusetzen.
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Präzision schlägt Pauschalität
Das aktuelle Umfeld des Immobilienmarkts stellt Bewerter vor besondere Anforderungen:
- Heterogene Preisniveaus innerhalb der Stadt erfordern eine lagegenaue Analyse statt stadtweiter Durchschnittswerte.
- Differenzierung Erstbezug versus Bestand: Der Spread zwischen Neubau (10.550 €/qm) und Wiederverkauf (8.150 €/qm) liegt aktuell bei rund 30 % – ein historisch hoher Wert.
- Energetischer Zustand und Modernisierungsstau gewinnen durch verschärfte EU-Vorgaben weiter an Relevanz für den Verkehrswert.
- Mietrechtliche Bindungen – insbesondere Bestandsmietern unterhalb des Marktmietniveaus – müssen sachgerecht abgebildet werden.
- Aktualität der Vergleichsdaten: In einer Trendwendephase verlieren ältere Vergleichswerte schnell an Aussagekraft.
Zertifizierte Sachverständige mit lokaler Marktkenntnis und Zugriff auf aktuelle Datenquellen sind in diesem Umfeld der entscheidende Faktor für rechtssichere, finanzamtsanerkannte und belastbare Bewertungsergebnisse.
Ausblick: Aufwärtsdynamik für den Immobilienmarkt mit struktureller Unterstützung
Die überwiegende Mehrheit der Marktanalysen erwartet für München 2026 moderat steigende Preise im Bereich von 2–5 % gegenüber 2025 – getragen von struktureller Angebotsknappheit, verbesserter (wenn auch weiterhin angespannter) Erschwinglichkeit, robuster Nachfrage und der wirtschaftlichen Stärke des Standorts. Das Institut der deutschen Wirtschaft warnt zugleich davor, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren: Wer in der jetzigen Phase ein passendes Objekt findet, sollte nicht strategisch abwarten – die jüngste Indexentwicklung zeigt, dass sich Märkte regional bereits wieder anziehen.
Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichts des Gutachterausschusses Mitte 2026 wird sich dieses Bild voraussichtlich weiter verdichten und konkretisieren. Für Eigentümer, Erben und Investoren bedeutet das: Die aktuelle Phase ist eine Phase der Klarheit – nicht der Spekulation. Wer jetzt bewertet, verkauft oder steuerlich strukturiert, agiert in einem Markt mit identifizierbaren Trends und solider Datengrundlage.