Immobilienmarkt München, Juni 2026 – Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat seinen Jahresbericht für den 2025 vorgelegt. Das Bild ist klar, aber zweigeteilt: Es wird wieder spürbar mehr gehandelt – doch die Preise geben teilweise weiter nach.
Am stärksten trifft es das Bauland. Wir haben den Bericht für Sie durchgesehen und die aus gutachterlicher Sicht wichtigsten Befunde zusammengestellt.
Mehr Transaktionen, kaum mehr Umsatz
12.473 Immobiliengeschäfte wurden 2025 beurkundet und damit 14 % mehr als im Vorjahr.
Der Geldumsatz legte mit rund 11,6 Milliarden Euro hingegen nur um 2 % zu. Diese Schere ist das eigentliche Signal der aktuellen Marktphase: Die Käufer kehren zurück, aber sie zahlen pro Objekt weniger. Das Vor-Zinswende-Niveau von 2021 ist trotz des leichten Anstiegs noch nicht wieder erreicht.
Der deutlichste Befund: Bauland verliert massiv an Wert
Was beim Lesen sofort auffällt, ist der anhaltende Rückgang der Grundstückspreise am Immobilienmarkt. Individuelles Wohnbauland in durchschnittlichen und guten Lagen verlor 2025 im Mittel um 2,5 % an Wert. In guten Lagen allein betrug der Rückgang sogar rund 9,5 %. Noch drastischer fiel die Entwicklung beim Geschosswohnbauland aus: minus 27,5 % gegenüber dem Vorjahr.
Der vom Gutachterausschuss neu berechnete Wohnbaulandpreisindex (Basis 2010 = 100) macht das langfristig sichtbar: Vom Höchststand 2022 mit 384,7 Punkten ist der Index bis 2025 auf 260,0 Punkte gefallen – allein2025 ein Minus von 15 %, seit dem Peak rund 32 %. Damit liegt das Baulandpreisniveau nur knapp unter dem Stand des Jahres 2017 (266,2 Punkte) und bewegt sich grob auf dem Niveau der Jahre 2016/2017. Zum Vergleich: Die Baupreise für Wohngebäude lagen 2025 beim rund 1,8-fachen, die Verbraucherpreise beim rund 1,4-fachen des Werts von 2010 – während Bauland trotz der Korrektur noch beim 2,6-fachen liegt.
Für die Bewertungspraxis heißt das vor allem eines: Bei gewerblichem Bauland ist die Datenlage so dünn, dass der Bericht selbst auf die Notwendigkeit der sachverständigen Einzelfallwürdigung verweist. Pauschale Ableitungen aus Vorjahreswerten des Immobilienmarkts greifen hier zu kurz.
Einfamilienhäuser: kein einheitlicher Trend
Bei den Eigenheimen ist das Bild sehr uneinheitlich. Wiederverkaufte Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften (durchschnittliche und gute Lagen) gaben im Mittel rund 1 % nach; bei freistehenden Einfamilienhäusern stellt der Bericht ebenfalls überwiegend leichte Rückgänge fest, ohne hier einen einzelnen Jahreswert auszuweisen. Bei Neubauten fielen die Quadratmeterpreise bei Reiheneckhäusern um 1 %, bei Doppelhaushälften um 5 %. Gegen den Trend stemmen sich allein die Reihenmittelhäuser: plus 3 % im Wiederverkauf, plus 7 % im Neubau.
Die unterjährige Betrachtung verfeinert das Bild: Wiederverkaufte freistehende Einfamilienhäuser verloren am Immobilienmarkt vom ersten zum zweiten Halbjahr 2025 rund 8 % pro Quadratmeter, Reihenmittelhäuser blieben stabil.
Eigentumswohnungen: der Druck liegt im Neubau
Der Sektor des Immobilienmarkts ist der für Wohnungs- und Teileigentum mit 10.456 Verträgen (plus 15 %)). Auch dort sanken die Preise ebenfalls. Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen befanden sich bei knapp 5 % unter Vorjahr, Bestandswohnungen rund 1 %. Im zweiten Halbjahr 2025 fielen die Neubaupreise nochmals um 5,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr, während die Bestandspreise weitgehend stabil blieben.
Der Preisdruck konzentriert sich derzeit also klar auf das Neubausegment.
Ein wichtiger Hinweis für die Gutachtenpraxis: steigende Sachwertfaktoren
Scheinbar paradox, methodisch aber stringent: Die Sachwertfaktoren für Ein-, Doppel- und Reihenhäuser sind im Jahresbericht 2025 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Obwohl die Kaufpreise insgesamt leicht gesunken sind.
Der Grund liegt in der Relation zwischen Gesamtkaufpreis und Bodenwert: Die Bodenwerte sind deutlich stärker gefallen als die Objektpreise, wodurch der Sachwertfaktor rechnerisch zunimmt. Der durchschnittliche Sachwertfaktor über alle 178 ausgewerteten Kauffälle liegt bei 1,13. Wer hier mit veralteten Faktoren arbeitet, läuft Gefahr, den Marktwert systematisch zu unterschätzen.
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Was das für Eigentümer und Erben bedeutet
Für die Bewertung, insbesondere für Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG in Erb- und Schenkungsfällen, sind diese Entwicklungen unmittelbar relevant. Sinkende Boden- und Objektwerte bedeuten häufig, dass sich die steuerliche Bemessungsgrundlage spürbar senken kann.
Ebenso deutlich zeigt der Bericht: Der Immobilienmarkt entwickelt sich aktuell kleinräumig und segmentabhängig. Wenn Reihenmittelhäuser zulegen, während Doppelhaushälften im Neubau fünf Prozent verlieren, taugt „der Münchner Markt“ als pauschale Bezugsgröße wenig.
Wer eine Immobilie aktuell bewerten lassen möchte – für eine Erbauseinandersetzung, eine Schenkung oder zur Orientierung vor dem Verkauf – ist mit einer objektspezifischen, sachverständigen Einschätzung besser beraten als mit groben Marktindizes.
Wenn Sie dieses Thema interessiert, schauen Sie doch bei unserem Blogbeitrag zum Thema Erbschaft und Schenkung vorbei.
Der vollständige Immobilienmarktbericht 2025 ist beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München erhältlich.