Ein Immobiliengutachten ist in vielen Situationen unverzichtbar: ob für die Erbschaftssteuer, den Immobilienverkauf, eine Scheidung oder die Anfechtung des Grundsteuerwertes. Doch wie läuft die Erstellung eigentlich ab und was müssen Sie als Eigentümer beachten?
Diese Checkliste führt Sie durch alle sieben Schritte zum fertigen Gutachten.
1. Entscheidung über die Art des Immobiliengutachtens
Nicht jedes Gutachten ist für jeden Zweck geeignet. Die Wahl der richtigen Gutachtenart ist entscheidend, damit Ihr Dokument später auch anerkannt wird.
| Gutachtenart | Geeignet für | Gerichtlich/behördlich anerkannt? |
| Kompaktgutachten | Kaufpreisermittlung, private Orientierung, Verkaufsvorbereitung | Nein |
| Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB | Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Grundsteuer-Einspruch, Scheidung, gerichtliche Auseinandersetzungen | Ja |
Wichtig: Möchten Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen – etwa um die Erbschaftssteuer oder den Grundsteuerwert zu reduzieren –, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zwingend erforderlich.
Eine ausführliche Übersicht zu den beiden Gutachten finden Sie auch hier.
2. Unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Experten
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir gemeinsam:
- Um welche Immobilie es geht (Haus, Wohnung, Grundstück, Gewerbe)
- Welchen Zweck das Gutachten erfüllen soll
- Welche Gutachtenart für Ihr Anliegen die richtige ist
- Welche Unterlagen Sie bereits haben
Dieses Gespräch dient dazu, Ihr individuelles Anliegen zu verstehen und den Aufwand realistisch einzuschätzen – ganz ohne Verpflichtung.
3. Das Angebot für Ihr individuelles Immobiliengutachten
Auf Basis der im Erstgespräch gesammelten Informationen erstellen wir ein transparentes Angebot, das folgende Punkte enthält:
- Art des Gutachtens (Kompakt- oder Verkehrswertgutachten)
- Leistungsumfang
- Gesamtkosten (Festpreis)
- Voraussichtliche Bearbeitungsdauer
4. Der Auftrag
Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, bestätigen Sie es mit Ihrer Unterschrift. Damit liegt ein verbindlicher Auftrag vor, und unsere Sachverständigen beginnen mit der Arbeit.
5. Unterlagen, die wir von Ihnen für das Immobiliengutachten benötigen
Die Qualität eines Gutachtens steht und fällt mit der Datengrundlage. Je nach Immobilienart werden unterschiedliche Dokumente benötigt.
Basis-Unterlagen (immer erforderlich)
| Dokument | Woher? |
| Grundbuchauszug (aktuell) | Grundbuchamt |
| Lageplan / Flurkarte | Katasteramt / Vermessungsamt |
| Grundrisse aller Geschosse | Bauamt oder eigene Unterlagen |
| Gebäudeansichten / Schnitte | Bauamt oder eigene Unterlagen |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder Architekt |
| Baubeschreibung / Baujahr | Bauamt oder Kaufvertrag |
Zusätzliche Unterlagen, je nach Immobilienart
| Immobilienart | Zusätzlich benötigt |
| Eigentumswohnung | Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohngeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung |
| Vermietete Immobilie | Mietverträge, Mieterliste, Angaben zu Mietbindungen |
| Denkmalgeschütztes Objekt | Denkmalschutzbescheid |
| Erbbaurecht | Erbbaurechtsvertrag, Erbbauzins-Nachweis |
| Gewerbeimmobilie | Gewerbemietverträge, Umsatzzahlen (bei Spezialimmobilien) |
Tipp: Fotografieren Sie die Originaldokumente ab und senden Sie uns diese vorab digital zu. So können wir die Ortsbegehung optimal vorbereiten.
6. Ortsbegehung
Die Besichtigung vor Ort ist ein zentraler Bestandteil jedes Gutachtens. Dabei erfassen unsere Sachverständigen:
- Baulicher Zustand (Substanz, Instandhaltung, Mängel)
- Ausstattungsmerkmale (Heizung, Fenster, Sanitär, Bodenbeläge)
- Modernisierungen und Sanierungen
- Besonderheiten (An- und Umbauten, Außenanlagen)
Alles wird fotografisch dokumentiert und fließt in die Bewertung ein.
| Objektart | Typische Dauer der Begehung |
| Eigentumswohnung | ca. 1 Stunde |
| Einfamilienhaus | ca. 1–2 Stunden |
| Mehrfamilienhaus | ca. 2–3 Stunden |
| Gewerbeimmobilie | nach Größe, ab 2 Stunden |
7. Erstellung des Immobiliengutachtens
Nach der Ortsbegehung beginnt die eigentliche Wertermittlung. Dabei werden alle gesammelten Daten ausgewertet und je nach Immobilienart das passende Bewertungsverfahren nach ImmoWertV angewendet:
| Verfahren | Typische Anwendung |
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe |
Bearbeitungsdauer
Die Fertigstellung dauert in der Regel 4 bis 6 Wochen – abhängig von:
- Komplexität der Immobilie
- Verfügbarkeit aller Unterlagen
- Auslastung des Gutachterbüros
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten:
Die Kosten richten sich nach Immobilienart, Größe und Aufwand. Ein Verkehrswertgutachten beginnt typischerweise bei etwa 3.650 €.
Rechtlich gibt es keine Frist. Finanzämter und Gerichte akzeptieren Gutachten in der Regel, wenn der Bewertungsstichtag zum relevanten Zeitpunkt (z. B. Erbfall) liegt.
Fazit
Ein professionelles Immobiliengutachten erfordert sorgfältige Vorbereitung – sowohl von Seiten des Sachverständigen als auch von Ihnen als Eigentümer.
Mit dieser Checkliste wissen Sie genau, was auf Sie zukommt: von der Wahl der richtigen Gutachtenart über die benötigten Unterlagen bis zur finalen Wertermittlung.
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Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne telefonisch oder schriftlich weiter.