Bodenrichtwerte München 2026

Zehn Prozent hier, dreißig Prozent dort: Die aktuellen Bodenrichtwerte für München, die der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in diesem Sommer veröffentlicht hat, markieren eine deutliche Zäsur. Bei Grundstücken für Geschosswohnungsbau sind die Werte um zehn bis 30 Prozent gesunken, bei individuellem Wohnen (insbesondere Einfamilienhäusern) um 15 bis 20 Prozent, im Gewerbe um fünf bis 20 Prozent. Vereinzelt liegen die Werte wieder auf dem Niveau von 2014/2016, wie das Beispiel der Milbertshofener Straße zeigt (Quelle: Süddeutsche Zeitung, 10.08.2026).

Das ist zunächst eine Tatsache, keine Meinung: Nach Jahren nahezu ununterbrochenen Anstiegs bilden die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB nun eine spürbare Korrektur ab. Als Sachverständige beobachten wir bei expecta diese Entwicklung nicht nur zahlenmäßig, sondern fragen uns vor allem: Was bedeutet das für die Struktur des Münchner Immobilienmarktes in den kommenden Jahren?

Erste Einschätzung: Die Lage wird mehr denn je zum entscheidenden Unterscheidungsmerkmal

Bereits der SZ-Artikel liefert dafür einen ersten Beleg: Top-Lagen wie die Innenstadt oder das Werksviertel bleiben bei Gewerbeimmobilien vergleichsweise stabil, während Objekte in einfacheren oder dezentraleren Lagen deutlich stärker nachgeben. Die Datenzusammenstellung des Gutachterausschusses, veröffentlicht in der Fachzeitschrift von Haus & Grund, macht diese Differenzierung sehr konkret: Bezogen auf den Zeitraum 2020 bis 2026 sind die Bodenrichtwerte in mehreren guten und durchschnittlichen Lagen um 15 bis 35 Prozent gesunken, während einzelne Straßen in gefragten Lagen wie der Eisensteinstraße in Bogenhausen/Berg am Laim oder der Reinekestraße in Harlaching im selben Zeitraum sogar leicht zugelegt haben (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag RAin/StBin Agnes Fischl).

Auch der Bodenrichtwert am Marienplatz (Kaufingerstraße), der von 170.000 Euro auf 155.000 Euro pro Quadratmeter gesunken ist, bestätigt die Größenordnung, die bereits der SZ-Artikel für diese Zone genannt hatte. Diese Datenlage stützt unsere Einschätzung, dass sich die Preisentwicklung in München zunehmend auseinanderdifferenziert und nicht mehr im Gleichschritt verläuft. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und weiter verschärft. In einem Marktumfeld mit knapperem Kapital und vorsichtigeren Investoren verliert die reine Verfügbarkeit von Wohnraum an Bedeutung gegenüber der Mikrolage, also gegenüber Anbindung, Nahversorgung, Quartiersqualität und sozialer Infrastruktur. Die konkreten Zahlen zu einzelnen Straßen sind belegte Fakten aus dem Gutachterausschuss-Datenbestand, die daraus abgeleitete Trendfortschreibung ist eine fachliche Einschätzung von expecta.

Zweite Einschätzung: Vorhandene Bausubstanz wird zum eigenständigen Wertfaktor, wenn sie sich wirtschaftlich sinnvoll sanieren oder umnutzen lässt

Bei anhaltend hohen und weiter steigenden Baukosten verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung zugunsten des Bestands. Ein Gebäude, das ohne aufwendigen Rückbau saniert, energetisch ertüchtigt oder einer neuen Nutzung zugeführt werden kann, spart genau jene Kosten, die beim Neubau derzeit besonders stark zu Buche schlagen. Wir erwarten daher, dass werthaltige Bestandsimmobilien mit sanierungs- und umnutzungsfähiger Substanz künftig einen deutlichen Bonus gegenüber vergleichbaren, aber sanierungsunwilligen Objekten erzielen. Auch das ist eine Einschätzung, die einer Einzelfallprüfung im Rahmen einer Immobilienberatung oder eines Verkehrswertgutachtens bedarf, insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und bautechnischen Rahmenbedingungen sowie deren Zusammenspiel im konkreten Einzelfall.

Dritte Einschätzung: Solange die Baupreise hoch bleiben und sich das Zinsniveau dauerhaft deutlich über 3,5 Prozent einpendelt, kann der Ausgleich im Wesentlichen nur über den Boden erfolgen

Die Rechnung ist im Kern einfach: Wenn Baukosten weiter steigen und Fremdkapital dauerhaft teurer bleibt als in der Nullzinsphase, muss die verbleibende Stellschraube für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts der Grundstückspreis sein. Der Artikel bestätigt diesen Mechanismus bereits für den Gewerbebereich, etwa mit Blick auf Anschlussfinanzierungen zu deutlich höheren Zinssätzen bei gleichzeitig gesunkenem Beleihungswert. Aus unserer Sicht handelt es sich dabei nicht um eine vorübergehende Marktdelle, sondern um einen neuen, veränderten Markt, solange sich an den beiden Kostentreibern Bau und Zins nichts Grundlegendes ändert. Auch diese Einschätzung ist eine begründete Markteinschätzung von expecta, keine gesicherte Prognose, da sich geldpolitische und regulatorische Rahmenbedingungen ändern können.

München bleibt trotz sinkender Bodenrichtwerte die teuerste Stadt Deutschlands

Ein Rückgang der Bodenrichtwerte bedeutet nicht, dass München günstig wird. Nach den Zahlen des Gutachterausschusses liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München weiterhin bei rund 10.800 Euro und damit oft mehr als 125 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“). München bleibt damit einer der teuersten Immobilienmärkte Europas und die mit weitem Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Der aktuelle Rückgang ist also als Korrektur von einem sehr hohen Niveau zu verstehen, nicht als Trendwende hin zu günstigem Wohnraum.

Warum sinkende Bodenrichtwerte die Erbschaftsteuerbelastung kaum entlasten

Für unsere Mandanten mit Erbschafts- oder Schenkungshintergrund ist ein weiterer Punkt aus dem Fachbeitrag von Haus & Grund besonders relevant: Trotz gesunkener Bodenrichtwerte ist weiterhin mit einer erheblichen Erbschaftsteuerbelastung zu rechnen, da die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG seit dem 1.1.2009 nicht an die zwischenzeitlich stark gestiegenen Immobilienwerte angepasst wurden. 

Anders als Betriebsvermögen, das über die Verschonungsregelungen der §§ 13a, 13b ErbStG begünstigt werden kann, erhalten private Vermieter nach geltendem Recht keine vergleichbare Entlastung. Dies ist eine gesicherte Tatsache aus der aktuellen Rechtslage, keine Einschätzung. 

In der Praxis führt das häufig dazu, dass Erben Immobilien veräußern müssen, um die Steuerlast zu finanzieren. Umso wichtiger wird in diesen Fällen der Nachweis des tatsächlichen, niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch ein individuelles Gutachten, da die typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts die aktuelle, uneinheitliche Marktentwicklung erfahrungsgemäß nicht in jedem Einzelfall zutreffend abbilden.

Was das für Eigentümer, Käufer und Investoren bedeutet

Für die Wertermittlung im Einzelfall wird es umso wichtiger, Lagequalität, Bausubstanz und die aktuellen Bodenrichtwerte sauber zu trennen und mit entsprechendem Fachwissen im Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren zu analysieren. Wer jetzt kauft, sollte insbesondere bei Bestandsobjekten prüfen lassen, ob und zu welchen Kosten eine Sanierung oder Umnutzung realistisch ist. 

Wer verkauft oder erbt, sollte die aktuellen Marktbedingungen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens detailliert bewerten lassen, gerade weil sich der markt inzwischen so unterschiedlich entwickeln, dass pauschale Wertansätze den Einzelfall oft nicht treffend abbilden. 

Für Erben und Beschenkte ist dabei besonders der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG von Interesse, um trotz unveränderter Freibeträge nach § 16 ErbStG eine sachgerechte Besteuerung der Immobilie zu erreichen. Die konkrete steuerliche Einordnung sollte immer gemeinsam mit dem zuständigen Steuerberater erfolgen. Im Rahmen rund um die Immobilien unterstützen wir zusätzlich mit unserer breiten Expertise.

Ein belastbares Verkehrswertgutachten schafft in Fällen in denen Ungewissheit herscht Klarheit und zeigt Optionen auf. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine fundierte, methodisch nachvollziehbare Werteinschätzung für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück benötigen oder Beratung im Zuge von Entwicklung und Werthalt benötigen.

Verfasser:

Maximilian Helmreich; Dipl.-Ing. (Univ.) Architekt
Sachverständiger für Immobilienbewertung 
(LS / Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Personenzertifiziert durch die DAkkS akkreditierten 
Zertifizierungsstelle DIAZert  gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 
& Recognised European Valuer (TEGOVA)

Quellen
Sebastian Krass, „Grundstückswerte in München fallen auf Niveau von vor zehn Jahren“, Süddeutsche Zeitung, 10. August 2026; Agnes Fischl (RAin/StBin, Fachanwältin für Erbrecht), „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag in der Mitgliederzeitschrift von Haus & Grund München, Rubrik Steuerrecht; sowie eigene Auswertungen von expecta GmbH zu den aktuellen Bodenrichtwerten der Stadt München zum Stichtag 01.01.2026 und interne Marktanalysen zum aktuellen Geschehen am Münchner Immobilienmarkt. Bild: Gemini Generated Image

Am stärksten trifft es das Bauland. Wir haben den Bericht für Sie durchgesehen und die aus gutachterlicher Sicht wichtigsten Befunde zusammengestellt. 

Mehr Transaktionen, kaum mehr Umsatz 

12.473 Immobiliengeschäfte wurden 2025 beurkundet und damit 14 % mehr als im Vorjahr.

Der Geldumsatz legte mit rund 11,6 Milliarden Euro hingegen nur um 2 % zu. Diese Schere ist das eigentliche Signal der aktuellen Marktphase: Die Käufer kehren zurück, aber sie zahlen pro Objekt weniger. Das Vor-Zinswende-Niveau von 2021 ist trotz des leichten Anstiegs noch nicht wieder erreicht. 

Der deutlichste Befund: Bauland verliert massiv an Wert 

Was beim Lesen sofort auffällt, ist der anhaltende Rückgang der Grundstückspreise am Immobilienmarkt. Individuelles Wohnbauland in durchschnittlichen und guten Lagen verlor 2025 im Mittel um 2,5 % an Wert. In guten Lagen allein betrug der Rückgang sogar rund 9,5 %. Noch drastischer fiel die Entwicklung beim Geschosswohnbauland aus: minus 27,5 % gegenüber dem Vorjahr. 

Der vom Gutachterausschuss neu berechnete Wohnbaulandpreisindex (Basis 2010 = 100) macht das langfristig sichtbar: Vom Höchststand 2022 mit 384,7 Punkten ist der Index bis 2025 auf 260,0 Punkte gefallen – allein2025 ein Minus von 15 %, seit dem Peak rund 32 %. Damit liegt das Baulandpreisniveau nur knapp unter dem Stand des Jahres 2017 (266,2 Punkte) und bewegt sich grob auf dem Niveau der Jahre 2016/2017. Zum Vergleich: Die Baupreise für Wohngebäude lagen 2025 beim rund 1,8-fachen, die Verbraucherpreise beim rund 1,4-fachen des Werts von 2010 – während Bauland trotz der Korrektur noch beim 2,6-fachen liegt. 

Für die Bewertungspraxis heißt das vor allem eines: Bei gewerblichem Bauland ist die Datenlage so dünn, dass der Bericht selbst auf die Notwendigkeit der sachverständigen Einzelfallwürdigung verweist. Pauschale Ableitungen aus Vorjahreswerten des Immobilienmarkts greifen hier zu kurz. 

Einfamilienhäuser: kein einheitlicher Trend 

Bei den Eigenheimen ist das Bild sehr uneinheitlich. Wiederverkaufte Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften (durchschnittliche und gute Lagen) gaben im Mittel rund 1 % nach; bei freistehenden Einfamilienhäusern stellt der Bericht ebenfalls überwiegend leichte Rückgänge fest, ohne hier einen einzelnen Jahreswert auszuweisen. Bei Neubauten fielen die Quadratmeterpreise bei Reiheneckhäusern um 1 %, bei Doppelhaushälften um 5 %. Gegen den Trend stemmen sich allein die Reihenmittelhäuser: plus 3 % im Wiederverkauf, plus 7 % im Neubau. 

Die unterjährige Betrachtung verfeinert das Bild: Wiederverkaufte freistehende Einfamilienhäuser verloren am Immobilienmarkt vom ersten zum zweiten Halbjahr 2025 rund 8 % pro Quadratmeter, Reihenmittelhäuser blieben stabil. 

Eigentumswohnungen: der Druck liegt im Neubau 

Der Sektor des Immobilienmarkts ist der für Wohnungs- und Teileigentum mit 10.456 Verträgen (plus 15 %)). Auch dort sanken die Preise ebenfalls. Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen befanden sich bei knapp 5 % unter Vorjahr, Bestandswohnungen rund 1 %. Im zweiten Halbjahr 2025 fielen die Neubaupreise nochmals um 5,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr, während die Bestandspreise weitgehend stabil blieben.

Der Preisdruck konzentriert sich derzeit also klar auf das Neubausegment. 

Ein wichtiger Hinweis für die Gutachtenpraxis: steigende Sachwertfaktoren 

Scheinbar paradox, methodisch aber stringent: Die Sachwertfaktoren für Ein-, Doppel- und Reihenhäuser sind im Jahresbericht 2025 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Obwohl die Kaufpreise insgesamt leicht gesunken sind.

Der Grund liegt in der Relation zwischen Gesamtkaufpreis und Bodenwert: Die Bodenwerte sind deutlich stärker gefallen als die Objektpreise, wodurch der Sachwertfaktor rechnerisch zunimmt. Der durchschnittliche Sachwertfaktor über alle 178 ausgewerteten Kauffälle liegt bei 1,13. Wer hier mit veralteten Faktoren arbeitet, läuft Gefahr, den Marktwert systematisch zu unterschätzen. 

Wenn Sie eine qualitative Einschätzung Ihrer Sachlage rund um Immobilien haben möchten oder ein qualifiziertes Gutachten für das Finanzamt benötigen, kontaktieren Sie unsere Experten hier.

Was das für Eigentümer und Erben bedeutet 

Für die Bewertung, insbesondere für Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG in Erb- und Schenkungsfällen, sind diese Entwicklungen unmittelbar relevant. Sinkende Boden- und Objektwerte bedeuten häufig, dass sich die steuerliche Bemessungsgrundlage spürbar senken kann. 

Ebenso deutlich zeigt der Bericht: Der Immobilienmarkt entwickelt sich aktuell kleinräumig und segmentabhängig. Wenn Reihenmittelhäuser zulegen, während Doppelhaushälften im Neubau fünf Prozent verlieren, taugt „der Münchner Markt“ als pauschale Bezugsgröße wenig. 

Wer eine Immobilie aktuell bewerten lassen möchte – für eine Erbauseinandersetzung, eine Schenkung oder zur Orientierung vor dem Verkauf – ist mit einer objektspezifischen, sachverständigen Einschätzung besser beraten als mit groben Marktindizes. 

Wenn Sie dieses Thema interessiert, schauen Sie doch bei unserem Blogbeitrag zum Thema Erbschaft und Schenkung vorbei.

Der vollständige Immobilienmarktbericht 2025 ist beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München erhältlich.

München, Mai 2026 – Der Münchner Immobilienmarkt hat seinen Korrekturzyklus weitgehend hinter sich gelassen. Die aktuellen Quartalsdaten zum ersten Quartal 2026 zeigen ein zunehmend deutliches Bild: Preise ziehen in einigen Segmenten wieder morderat an, Vervielfacher steigen, und die Marktdynamik kehrt langsam zurück. Was bedeutet das für Eigentümer, Erben und Investoren – und worauf kommt es bei der Bewertung in diesem Marktumfeld besonders an?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache

Der Münchner Wohnungsmarkt zeigt eine bemerkenswerte Differenzierung zwischen Neubau- und Bestandssegment:

• Eigentumswohnungen Erstbezug: Der durchschnittliche Kaufpreis ist seit Q1/2024 kontinuierlich von 10.000 €/qm auf 10.550 €/qm im Q1/2026 gestiegen – ein Plus von 5,5 % in zwei Jahren. Insbesondere zwischen Q2/2025 und Q3/2025 vollzog sich mit einem Sprung von 10.300 auf 10.500 €/qm eine spürbare Aufwärtsbewegung.

• Eigentumswohnungen Wiederverkauf: Hier liegt der Durchschnittspreis aktuell bei 8.150 €/qm – nach einem Tiefpunkt von 7.900 €/qm in Q1/2024 zeigt sich auch im Bestandssegment eine klare Stabilisierung mit moderater Aufwärtstendenz.

• Mehrfamilienhäuser – der Vervielfacher: Besonders aufschlussreich für institutionelle Investoren ist der Mehrfamilienhaus-Vervielfacher. Nach dem Tiefpunkt von 26,0 in den Quartalen Q4/2023 bis Q2/2024 ist der durchschnittliche Vervielfacher in München bis Q1/2026 auf 28,0 gestiegen. Damit zeigt sich auch im Investmentsegment eine klare Trendwende – wenngleich noch deutlich unter dem Spitzenwert von 43 aus dem Jahr 2022.

• Mietniveau und Bodenwerte: Mit einer durchschnittlichen Bestandsmiete von über 20,00 €/qm und Grundstückspreisen für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen von rund 4.100 €/qm belegt München in beiden Kategorien deutschlandweit den Spitzenplatz.

Diese Befunde decken sich mit dem aktuellen IVD-Kaufmarktbericht Bayern (Herbst 2025), der für München erstmals seit dem Beginn der Korrekturphase eine flächendeckende Marktstabilisierung diagnostiziert: Bestands-Eigentumswohnungen +0,6 %, Neubau-Eigentumswohnungen -0,5 %, Häuser bleiben auf dem Immobilienmarkt weitgehend stabil.

Erschwinglichkeit am Immobilienmarkt: München bleibt Schlusslicht – aber mit der stärksten Verbesserung Deutschlands

Eine seriöse Beurteilung der Erschwinglichkeit verlangt mehr als das reine Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen. Etablierte zinssensitive Erschwinglichkeitsindizes – wie der IVD-Erschwinglichkeitsindex und der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex (Institut der deutschen Wirtschaft, Juli 2025) – integrieren deshalb drei Faktoren für den Immobilienmarkt: Immobilienpreise, verfügbares Haushaltsnettoeinkommen und das aktuelle Zinsniveau. Sie bilden die tatsächliche monatliche Belastung eines typisierten Modellhaushalts ab und sind damit der konzeptionell sauberste Maßstab für die Beurteilung von Marktverhältnissen.

Die Methodik im Kern: Beide Indizes setzen die monatliche Annuität (75 % Fremdfinanzierung, 30 Jahre Tilgung) ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Beim IVD-Index markiert ein Indexwert von 100 die Schwelle einer Belastungsquote von 25 % des verfügbaren Einkommens; beim Interhyp-IW-Index liegt die Schwelle bei 35 %. Werte oberhalb von 100 signalisieren rechnerische Erschwinglichkeit, Werte darunter eine erhöhte Belastung.

Die aktuelle Lage in München (Stand April 2025) ist eindeutig: Mit einem Indexwert von 59 Punkten belegt die Landeshauptstadt im Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex Rang 392 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Noch dramatischer: Vier der fünf am wenigsten erschwinglichen Kreise Deutschlands liegen direkt im Großraum München – Miesbach (52), Garmisch-Partenkirchen (53), Ebersberg (53) und Starnberg (54). Auf Bundesländerebene rangiert Bayern mit 84 Punkten auf dem letzten Platz aller Bundesländer, deutlich hinter Berlin (87), Hamburg (90) und Baden-Württemberg (94). Das günstigste Bundesland, das Saarland, kommt im Vergleich auf 151 Punkte.

Bemerkenswert ist jedoch die Dynamik: Im Zwei-Jahres-Vergleich (April 2023 bis April 2025) verzeichnete München mit +18 % den zweitstärksten Erschwinglichkeitsgewinn aller 400 deutschen Kreise – nur Zweibrücken legte stärker zu. Auch Hamburg (+17 %), Frankfurt (+15 %), Stuttgart (+15 %) und Berlin (+14 %) zählten zu den Gewinnern. Treiber dieser Entwicklung sind kontinuierliche Einkommenszuwächse und die Preisstabilisierung im Bestandssegment.

Das Bild für München ist damit ambivalent: Wohneigentum bleibt strukturell anspruchsvoll – die rechnerische Belastung übersteigt selbst bei überdurchschnittlichen Einkommen die 35-Prozent-Schwelle deutlich. Gleichzeitig hat sich die Lage des Immobilienmarktes hier so stark entspannt wie kaum anderswo in Deutschland. Das erklärt, warum die Kaufnachfrage 2025 wieder spürbar angezogen hat und Selbstnutzer rund zwei Drittel der Käufer in München stellen.

Die strukturellen Treiber bleiben unverändert

Demographie: München zählt 2024 rund 1,505 Mio. Einwohner und verzeichnet mit etwa 4.130 Personen pro Jahr den höchsten natürlichen Bevölkerungssaldo aller A-Städte Deutschlands. Hinzu kommt ein anhaltend positiver Wanderungssaldo. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2011 und 2024 um 10,3 %.

Angebotsknappheit: Mit nur 0,95 Wohnungen pro Haushalt ist der Münchner Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt. Bei rund 7.130 Fertigstellungen jährlich steht ein Zusatz- und Ersatzbedarf von etwa 9.810 Wohnungen pro Jahr bis 2040 gegenüber – die Unterdeckung wird sich also tendenziell verschärfen, nicht entspannen.

Wirtschaftliche Stärke: Sieben DAX-Konzerne, rund 971.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, ein Pendlersaldo von rund 251.000 Personen und eine Arbeitslosenquote von nur 5,4 % machen München zu einem der robustesten Wirtschaftsstandorte in Deutschland. Diese fundamentale Stärke ist der Hauptgrund, warum die Münchner Preisniveaus auch in Schwächephasen vergleichsweise stabil bleiben.

Zinsen: Bauzinsen bewegen sich aktuell bei rund 3,5–4,0 % für zehnjährige Bindung. Die Spielräume nach unten gelten als begrenzt; die hohe Zinssensitivität des Marktes wurde zuletzt im März 2025 sichtbar, als die Ankündigung eines kreditfinanzierten Bundes-Sondervermögens unmittelbar zu einem Anstieg der Bauzinsen und einem Rückgang der Erschwinglichkeit führte.

Wichtiger Hinweis: Marktbericht des Gutachterausschusses 2026 noch ausstehend

Die hier dargestellten Zahlen basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen sowie den Daten der bulwiengesa AG (RIWIS-Standortreport), des IVD Süd und des Instituts der deutschen Wirtschaft. Der offizielle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für das Berichtsjahr 2026 wird voraussichtlich erst gegen Mitte des Jahres 2026 veröffentlicht. Erst mit dieser amtlichen Auswertung tatsächlich beurkundeter Kaufverträge wird sich das Preisgeschehen 2025 und der Übergang ins Jahr 2026 mit der gewohnten Detailtiefe – aufgeschlüsselt nach Lagen, Baujahresklassen und Objekttypen – belastbar abbilden lassen.

Wer also eine Immobilienbewertung benötigt, sollte sich auf Sachverständige verlassen, die mehrere komplementäre Datenquellen integrieren – Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusse, Markberichte, interne Datenbanken, sowie Marktbeobachtung.

Was der aktuelle Immobilienmarkt für Erbschafts- und Schenkungsfälle bedeutet

Gerade in Erbschafts- und Schenkungssituationen ist eine präzise Wertermittlung von zentraler Bedeutung. Das Finanzamt setzt zur Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer zunächst den nach dem Bewertungsgesetz typisierten Grundbesitzwert an – der in vielen Fällen erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Liegt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, ist das Finanzamt verpflichtet, diesen anzusetzen.

Gerne bieten wir ganz unverbindlich eine kostenlose Erstberatung an!

Präzision schlägt Pauschalität

Das aktuelle Umfeld des Immobilienmarkts stellt Bewerter vor besondere Anforderungen:

• Heterogene Preisniveaus innerhalb der Stadt erfordern eine lagegenaue Analyse statt stadtweiter Durchschnittswerte.
• Differenzierung Erstbezug versus Bestand: Der Spread zwischen Neubau (10.550 €/qm) und Wiederverkauf (8.150 €/qm) liegt aktuell bei rund 30 % – ein historisch hoher Wert.
• Energetischer Zustand und Modernisierungsstau gewinnen durch verschärfte EU-Vorgaben weiter an Relevanz für den Verkehrswert.
• Mietrechtliche Bindungen – insbesondere Bestandsmietern unterhalb des Marktmietniveaus – müssen sachgerecht abgebildet werden.
• Aktualität der Vergleichsdaten: In einer Trendwendephase verlieren ältere Vergleichswerte schnell an Aussagekraft.

Zertifizierte Sachverständige mit lokaler Marktkenntnis und Zugriff auf aktuelle Datenquellen sind in diesem Umfeld der entscheidende Faktor für rechtssichere, finanzamtsanerkannte und belastbare Bewertungsergebnisse.

Ausblick: Aufwärtsdynamik für den Immobilienmarkt mit struktureller Unterstützung

Die überwiegende Mehrheit der Marktanalysen erwartet für München 2026 moderat steigende Preise im Bereich von 2–5 % gegenüber 2025 – getragen von struktureller Angebotsknappheit, verbesserter (wenn auch weiterhin angespannter) Erschwinglichkeit, robuster Nachfrage und der wirtschaftlichen Stärke des Standorts. Das Institut der deutschen Wirtschaft warnt zugleich davor, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren: Wer in der jetzigen Phase ein passendes Objekt findet, sollte nicht strategisch abwarten – die jüngste Indexentwicklung zeigt, dass sich Märkte regional bereits wieder anziehen.

Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichts des Gutachterausschusses Mitte 2026 wird sich dieses Bild voraussichtlich weiter verdichten und konkretisieren. Für Eigentümer, Erben und Investoren bedeutet das: Die aktuelle Phase ist eine Phase der Klarheit – nicht der Spekulation. Wer jetzt bewertet, verkauft oder steuerlich strukturiert, agiert in einem Markt mit identifizierbaren Trends und solider Datengrundlage.