expecta Immobiliensachverständige https://expecta.de Personenzertifizierte Sachverständige für Immobilienwertermittlung Wed, 17 Jun 2026 12:29:08 +0000 de hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0.2 https://expecta.de/wp-content/uploads/2023/07/cropped-Expecta-favicon-32x32.jpg expecta Immobiliensachverständige https://expecta.de 32 32 Münchner Immobilienmarkt 2026: Warum die Grundstückspreise jetzt so deutlich nachgeben  https://expecta.de/muenchner-immobilienmarkt-2026-warum-die-grundstueckspreise-jetzt-so-deutlich-nachgeben/ Tue, 16 Jun 2026 15:32:59 +0000 https://expecta.de/?p=1119 Immobilienmarkt München, Juni 2026 – Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat seinen Jahresbericht für den 2025 vorgelegt. Das Bild ist klar, aber zweigeteilt: Es wird wieder spürbar mehr gehandelt – doch die Preise geben teilweise weiter nach.

Am stärksten trifft es das Bauland. Wir haben den Bericht für Sie durchgesehen und die aus gutachterlicher Sicht wichtigsten Befunde zusammengestellt. 

Mehr Transaktionen, kaum mehr Umsatz 

12.473 Immobiliengeschäfte wurden 2025 beurkundet und damit 14 % mehr als im Vorjahr.

Der Geldumsatz legte mit rund 11,6 Milliarden Euro hingegen nur um 2 % zu. Diese Schere ist das eigentliche Signal der aktuellen Marktphase: Die Käufer kehren zurück, aber sie zahlen pro Objekt weniger. Das Vor-Zinswende-Niveau von 2021 ist trotz des leichten Anstiegs noch nicht wieder erreicht. 

Der deutlichste Befund: Bauland verliert massiv an Wert 

Was beim Lesen sofort auffällt, ist der anhaltende Rückgang der Grundstückspreise am Immobilienmarkt. Individuelles Wohnbauland in durchschnittlichen und guten Lagen verlor 2025 im Mittel um 2,5 % an Wert. In guten Lagen allein betrug der Rückgang sogar rund 9,5 %. Noch drastischer fiel die Entwicklung beim Geschosswohnbauland aus: minus 27,5 % gegenüber dem Vorjahr. 

Der vom Gutachterausschuss neu berechnete Wohnbaulandpreisindex (Basis 2010 = 100) macht das langfristig sichtbar: Vom Höchststand 2022 mit 384,7 Punkten ist der Index bis 2025 auf 260,0 Punkte gefallen – allein2025 ein Minus von 15 %, seit dem Peak rund 32 %. Damit liegt das Baulandpreisniveau nur knapp unter dem Stand des Jahres 2017 (266,2 Punkte) und bewegt sich grob auf dem Niveau der Jahre 2016/2017. Zum Vergleich: Die Baupreise für Wohngebäude lagen 2025 beim rund 1,8-fachen, die Verbraucherpreise beim rund 1,4-fachen des Werts von 2010 – während Bauland trotz der Korrektur noch beim 2,6-fachen liegt. 

Für die Bewertungspraxis heißt das vor allem eines: Bei gewerblichem Bauland ist die Datenlage so dünn, dass der Bericht selbst auf die Notwendigkeit der sachverständigen Einzelfallwürdigung verweist. Pauschale Ableitungen aus Vorjahreswerten des Immobilienmarkts greifen hier zu kurz. 

Einfamilienhäuser: kein einheitlicher Trend 

Bei den Eigenheimen ist das Bild sehr uneinheitlich. Wiederverkaufte Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften (durchschnittliche und gute Lagen) gaben im Mittel rund 1 % nach; bei freistehenden Einfamilienhäusern stellt der Bericht ebenfalls überwiegend leichte Rückgänge fest, ohne hier einen einzelnen Jahreswert auszuweisen. Bei Neubauten fielen die Quadratmeterpreise bei Reiheneckhäusern um 1 %, bei Doppelhaushälften um 5 %. Gegen den Trend stemmen sich allein die Reihenmittelhäuser: plus 3 % im Wiederverkauf, plus 7 % im Neubau. 

Die unterjährige Betrachtung verfeinert das Bild: Wiederverkaufte freistehende Einfamilienhäuser verloren am Immobilienmarkt vom ersten zum zweiten Halbjahr 2025 rund 8 % pro Quadratmeter, Reihenmittelhäuser blieben stabil. 

Eigentumswohnungen: der Druck liegt im Neubau 

Der Sektor des Immobilienmarkts ist der für Wohnungs- und Teileigentum mit 10.456 Verträgen (plus 15 %)). Auch dort sanken die Preise ebenfalls. Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen befanden sich bei knapp 5 % unter Vorjahr, Bestandswohnungen rund 1 %. Im zweiten Halbjahr 2025 fielen die Neubaupreise nochmals um 5,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr, während die Bestandspreise weitgehend stabil blieben.

Der Preisdruck konzentriert sich derzeit also klar auf das Neubausegment. 

Ein wichtiger Hinweis für die Gutachtenpraxis: steigende Sachwertfaktoren 

Scheinbar paradox, methodisch aber stringent: Die Sachwertfaktoren für Ein-, Doppel- und Reihenhäuser sind im Jahresbericht 2025 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Obwohl die Kaufpreise insgesamt leicht gesunken sind.

Der Grund liegt in der Relation zwischen Gesamtkaufpreis und Bodenwert: Die Bodenwerte sind deutlich stärker gefallen als die Objektpreise, wodurch der Sachwertfaktor rechnerisch zunimmt. Der durchschnittliche Sachwertfaktor über alle 178 ausgewerteten Kauffälle liegt bei 1,13. Wer hier mit veralteten Faktoren arbeitet, läuft Gefahr, den Marktwert systematisch zu unterschätzen. 

Wenn Sie eine qualitative Einschätzung Ihrer Sachlage rund um Immobilien haben möchten oder ein qualifiziertes Gutachten für das Finanzamt benötigen, kontaktieren Sie unsere Experten hier.

Was das für Eigentümer und Erben bedeutet 

Für die Bewertung, insbesondere für Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG in Erb- und Schenkungsfällen, sind diese Entwicklungen unmittelbar relevant. Sinkende Boden- und Objektwerte bedeuten häufig, dass sich die steuerliche Bemessungsgrundlage spürbar senken kann. 

Ebenso deutlich zeigt der Bericht: Der Immobilienmarkt entwickelt sich aktuell kleinräumig und segmentabhängig. Wenn Reihenmittelhäuser zulegen, während Doppelhaushälften im Neubau fünf Prozent verlieren, taugt „der Münchner Markt“ als pauschale Bezugsgröße wenig. 

Wer eine Immobilie aktuell bewerten lassen möchte – für eine Erbauseinandersetzung, eine Schenkung oder zur Orientierung vor dem Verkauf – ist mit einer objektspezifischen, sachverständigen Einschätzung besser beraten als mit groben Marktindizes. 

Wenn Sie dieses Thema interessiert, schauen Sie doch bei unserem Blogbeitrag zum Thema Erbschaft und Schenkung vorbei.

Der vollständige Immobilienmarktbericht 2025 ist beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München erhältlich.

]]> Münchner Immobilienmarkt 2026: Was Eigentümer und Erben jetzt wissen müssen! https://expecta.de/muenchner-immobilienmarkt-2026-was-eigentuemer-und-erben-jetzt-wissen-muessen/ Tue, 05 May 2026 07:15:39 +0000 https://expecta.de/?p=1106

München, Mai 2026 – Der Münchner Immobilienmarkt hat seinen Korrekturzyklus weitgehend hinter sich gelassen. Die aktuellen Quartalsdaten zum ersten Quartal 2026 zeigen ein zunehmend deutliches Bild: Preise ziehen in einigen Segmenten wieder morderat an, Vervielfacher steigen, und die Marktdynamik kehrt langsam zurück. Was bedeutet das für Eigentümer, Erben und Investoren – und worauf kommt es bei der Bewertung in diesem Marktumfeld besonders an?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache

Der Münchner Wohnungsmarkt zeigt eine bemerkenswerte Differenzierung zwischen Neubau- und Bestandssegment:

  • Eigentumswohnungen Erstbezug: Der durchschnittliche Kaufpreis ist seit Q1/2024 kontinuierlich von 10.000 €/qm auf 10.550 €/qm im Q1/2026 gestiegen – ein Plus von 5,5 % in zwei Jahren. Insbesondere zwischen Q2/2025 und Q3/2025 vollzog sich mit einem Sprung von 10.300 auf 10.500 €/qm eine spürbare Aufwärtsbewegung.
  • Eigentumswohnungen Wiederverkauf: Hier liegt der Durchschnittspreis aktuell bei 8.150 €/qm – nach einem Tiefpunkt von 7.900 €/qm in Q1/2024 zeigt sich auch im Bestandssegment eine klare Stabilisierung mit moderater Aufwärtstendenz.
  • Mehrfamilienhäuser – der Vervielfacher: Besonders aufschlussreich für institutionelle Investoren ist der Mehrfamilienhaus-Vervielfacher. Nach dem Tiefpunkt von 26,0 in den Quartalen Q4/2023 bis Q2/2024 ist der durchschnittliche Vervielfacher in München bis Q1/2026 auf 28,0 gestiegen. Damit zeigt sich auch im Investmentsegment eine klare Trendwende – wenngleich noch deutlich unter dem Spitzenwert von 43 aus dem Jahr 2022.
  • Mietniveau und Bodenwerte: Mit einer durchschnittlichen Bestandsmiete von über 20,00 €/qm und Grundstückspreisen für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen von rund 4.100 €/qm belegt München in beiden Kategorien deutschlandweit den Spitzenplatz.

Diese Befunde decken sich mit dem aktuellen IVD-Kaufmarktbericht Bayern (Herbst 2025), der für München erstmals seit dem Beginn der Korrekturphase eine flächendeckende Marktstabilisierung diagnostiziert: Bestands-Eigentumswohnungen +0,6 %, Neubau-Eigentumswohnungen -0,5 %, Häuser bleiben auf dem Immobilienmarkt weitgehend stabil.

Erschwinglichkeit am Immobilienmarkt: München bleibt Schlusslicht – aber mit der stärksten Verbesserung Deutschlands

Eine seriöse Beurteilung der Erschwinglichkeit verlangt mehr als das reine Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen. Etablierte zinssensitive Erschwinglichkeitsindizes – wie der IVD-Erschwinglichkeitsindex und der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex (Institut der deutschen Wirtschaft, Juli 2025) – integrieren deshalb drei Faktoren für den Immobilienmarkt: Immobilienpreise, verfügbares Haushaltsnettoeinkommen und das aktuelle Zinsniveau. Sie bilden die tatsächliche monatliche Belastung eines typisierten Modellhaushalts ab und sind damit der konzeptionell sauberste Maßstab für die Beurteilung von Marktverhältnissen.

Die Methodik im Kern: Beide Indizes setzen die monatliche Annuität (75 % Fremdfinanzierung, 30 Jahre Tilgung) ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Beim IVD-Index markiert ein Indexwert von 100 die Schwelle einer Belastungsquote von 25 % des verfügbaren Einkommens; beim Interhyp-IW-Index liegt die Schwelle bei 35 %. Werte oberhalb von 100 signalisieren rechnerische Erschwinglichkeit, Werte darunter eine erhöhte Belastung.

Die aktuelle Lage in München (Stand April 2025) ist eindeutig: Mit einem Indexwert von 59 Punkten belegt die Landeshauptstadt im Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex Rang 392 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Noch dramatischer: Vier der fünf am wenigsten erschwinglichen Kreise Deutschlands liegen direkt im Großraum München – Miesbach (52), Garmisch-Partenkirchen (53), Ebersberg (53) und Starnberg (54). Auf Bundesländerebene rangiert Bayern mit 84 Punkten auf dem letzten Platz aller Bundesländer, deutlich hinter Berlin (87), Hamburg (90) und Baden-Württemberg (94). Das günstigste Bundesland, das Saarland, kommt im Vergleich auf 151 Punkte.

Bemerkenswert ist jedoch die Dynamik: Im Zwei-Jahres-Vergleich (April 2023 bis April 2025) verzeichnete München mit +18 % den zweitstärksten Erschwinglichkeitsgewinn aller 400 deutschen Kreise – nur Zweibrücken legte stärker zu. Auch Hamburg (+17 %), Frankfurt (+15 %), Stuttgart (+15 %) und Berlin (+14 %) zählten zu den Gewinnern. Treiber dieser Entwicklung sind kontinuierliche Einkommenszuwächse und die Preisstabilisierung im Bestandssegment.

Das Bild für München ist damit ambivalent: Wohneigentum bleibt strukturell anspruchsvoll – die rechnerische Belastung übersteigt selbst bei überdurchschnittlichen Einkommen die 35-Prozent-Schwelle deutlich. Gleichzeitig hat sich die Lage des Immobilienmarktes hier so stark entspannt wie kaum anderswo in Deutschland. Das erklärt, warum die Kaufnachfrage 2025 wieder spürbar angezogen hat und Selbstnutzer rund zwei Drittel der Käufer in München stellen.

Die strukturellen Treiber bleiben unverändert

Demographie: München zählt 2024 rund 1,505 Mio. Einwohner und verzeichnet mit etwa 4.130 Personen pro Jahr den höchsten natürlichen Bevölkerungssaldo aller A-Städte Deutschlands. Hinzu kommt ein anhaltend positiver Wanderungssaldo. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2011 und 2024 um 10,3 %.

Angebotsknappheit: Mit nur 0,95 Wohnungen pro Haushalt ist der Münchner Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt. Bei rund 7.130 Fertigstellungen jährlich steht ein Zusatz- und Ersatzbedarf von etwa 9.810 Wohnungen pro Jahr bis 2040 gegenüber – die Unterdeckung wird sich also tendenziell verschärfen, nicht entspannen.

Wirtschaftliche Stärke: Sieben DAX-Konzerne, rund 971.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, ein Pendlersaldo von rund 251.000 Personen und eine Arbeitslosenquote von nur 5,4 % machen München zu einem der robustesten Wirtschaftsstandorte in Deutschland. Diese fundamentale Stärke ist der Hauptgrund, warum die Münchner Preisniveaus auch in Schwächephasen vergleichsweise stabil bleiben.

Zinsen: Bauzinsen bewegen sich aktuell bei rund 3,5–4,0 % für zehnjährige Bindung. Die Spielräume nach unten gelten als begrenzt; die hohe Zinssensitivität des Marktes wurde zuletzt im März 2025 sichtbar, als die Ankündigung eines kreditfinanzierten Bundes-Sondervermögens unmittelbar zu einem Anstieg der Bauzinsen und einem Rückgang der Erschwinglichkeit führte.

Wichtiger Hinweis: Marktbericht des Gutachterausschusses 2026 noch ausstehend

Die hier dargestellten Zahlen basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen sowie den Daten der bulwiengesa AG (RIWIS-Standortreport), des IVD Süd und des Instituts der deutschen Wirtschaft. Der offizielle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für das Berichtsjahr 2026 wird voraussichtlich erst gegen Mitte des Jahres 2026 veröffentlicht. Erst mit dieser amtlichen Auswertung tatsächlich beurkundeter Kaufverträge wird sich das Preisgeschehen 2025 und der Übergang ins Jahr 2026 mit der gewohnten Detailtiefe – aufgeschlüsselt nach Lagen, Baujahresklassen und Objekttypen – belastbar abbilden lassen.

Wer also eine Immobilienbewertung benötigt, sollte sich auf Sachverständige verlassen, die mehrere komplementäre Datenquellen integrieren – Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusse, Markberichte, interne Datenbanken, sowie Marktbeobachtung.

Was der aktuelle Immobilienmarkt für Erbschafts- und Schenkungsfälle bedeutet

Gerade in Erbschafts- und Schenkungssituationen ist eine präzise Wertermittlung von zentraler Bedeutung. Das Finanzamt setzt zur Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer zunächst den nach dem Bewertungsgesetz typisierten Grundbesitzwert an – der in vielen Fällen erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Liegt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, ist das Finanzamt verpflichtet, diesen anzusetzen.

Gerne bieten wir ganz unverbindlich eine kostenlose Erstberatung an!

Präzision schlägt Pauschalität

Das aktuelle Umfeld des Immobilienmarkts stellt Bewerter vor besondere Anforderungen:

  • Heterogene Preisniveaus innerhalb der Stadt erfordern eine lagegenaue Analyse statt stadtweiter Durchschnittswerte.
  • Differenzierung Erstbezug versus Bestand: Der Spread zwischen Neubau (10.550 €/qm) und Wiederverkauf (8.150 €/qm) liegt aktuell bei rund 30 % – ein historisch hoher Wert.
  • Energetischer Zustand und Modernisierungsstau gewinnen durch verschärfte EU-Vorgaben weiter an Relevanz für den Verkehrswert.
  • Mietrechtliche Bindungen – insbesondere Bestandsmietern unterhalb des Marktmietniveaus – müssen sachgerecht abgebildet werden.
  • Aktualität der Vergleichsdaten: In einer Trendwendephase verlieren ältere Vergleichswerte schnell an Aussagekraft.

Zertifizierte Sachverständige mit lokaler Marktkenntnis und Zugriff auf aktuelle Datenquellen sind in diesem Umfeld der entscheidende Faktor für rechtssichere, finanzamtsanerkannte und belastbare Bewertungsergebnisse.

Kontakt zu expecta Sachverständigen

Ausblick: Aufwärtsdynamik für den Immobilienmarkt mit struktureller Unterstützung

Die überwiegende Mehrheit der Marktanalysen erwartet für München 2026 moderat steigende Preise im Bereich von 2–5 % gegenüber 2025 – getragen von struktureller Angebotsknappheit, verbesserter (wenn auch weiterhin angespannter) Erschwinglichkeit, robuster Nachfrage und der wirtschaftlichen Stärke des Standorts. Das Institut der deutschen Wirtschaft warnt zugleich davor, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren: Wer in der jetzigen Phase ein passendes Objekt findet, sollte nicht strategisch abwarten – die jüngste Indexentwicklung zeigt, dass sich Märkte regional bereits wieder anziehen.

Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichts des Gutachterausschusses Mitte 2026 wird sich dieses Bild voraussichtlich weiter verdichten und konkretisieren. Für Eigentümer, Erben und Investoren bedeutet das: Die aktuelle Phase ist eine Phase der Klarheit – nicht der Spekulation. Wer jetzt bewertet, verkauft oder steuerlich strukturiert, agiert in einem Markt mit identifizierbaren Trends und solider Datengrundlage.

]]> Grundsteuer 2025 in Baden-Württemberg: Wie hoch sind die Kosten für ein Stuttgarter Einfamilienhaus wirklich? https://expecta.de/grundsteuer-2025-in-baden-wuerttemberg-wie-hoch-sind-die-kosten-fuer-ein-stuttgarter-einfamilienhaus-wirklich/ Wed, 15 Apr 2026 09:46:07 +0000 https://expecta.de/?p=1102 Die Grundsteuerreform ist seit Januar 2025 in Kraft – und für viele Eigentümer in Baden-Württemberg kam der neue Bescheid als böse Überraschung. Besonders in Stuttgart, wo die Bodenrichtwerte zu den höchsten in ganz Deutschland zählen, kann die neue Berechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung führen.

Wir zeigen anhand eines konkreten Beispiels, wie die neue Grundsteuer berechnet wird – und in welchen Fällen Eigentümer einen niedrigeren Wert nachweisen können.

Das Rechenbeispiel: Freistehendes Einfamilienhaus in Stuttgart

Eine Familie besitzt ein freistehendes Einfamilienhaus im Stuttgarter Stadtkreis. Gute Wohnlage, drei Etagen (UG, EG, DG), Dachgeschoss voll ausgebaut, 182 m² Wohnfläche – ein klassisches Familienheim, wie es tausende in der Region gibt.

Die entscheidenden Eckdaten für die Grundsteuer:

Merkmal – Wert

Standort – Stuttgart, Stadtkreis

Grundstücksgröße – 1.263 m²

Bodenrichtwert – 2.150 €/m²

Nutzungsart der Immobilie – Einfamilienhaus (Wohnen)

So berechnet sich die neue Grundsteuer

Baden-Württemberg verwendet seit 2025 das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Weder die Wohnfläche noch das Gebäude selbst spielen eine Rolle. Es zählen ausschließlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.

Grundsteuerwert:

1.263 m² × 2.150 €/m² = 2.715.450 €

Steuermessbetrag (Steuermesszahl 0,91 ‰ für Wohngrundstücke):

2.715.450 € × 0,91 ‰ = 2.471 €

Jährliche Grundsteuer (Hebesatz Stuttgart: 160 %):

2.471 € × 160 % = 3.953,60 € pro Jahr

Das sind knapp 330 € im Monat – allein für die Grundsteuer.

Das Problem: Der Bodenrichtwert bildet das Einzelgrundstück nicht immer ab

Der Bodenrichtwert von 2.150 €/m² ist zwar gesetzlich zulässige Berechnungsgrundlage, aber er basiert auf einem typisierten, fiktiven Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Lagezone. Er bildet nicht zwingend die konkreten Eigenschaften eines individuellen Grundstücks ab. Das ist systemimmanent und ausdrücklich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angelegt.

In der Praxis bedeutet das: Sobald ein konkretes Grundstück in relevanten Merkmalen vom Typus des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, kann der angesetzte Wert zu hoch sein. Wertrelevante Merkmale nach ImmoWertV sind unter anderem:

  • Nutzungsmöglichkeiten (zulässige Bebauung nach Bebauungsplan)
  • Grundstückszuschnitt (Form, Tiefe, Vorder-/Hinterland)
  • Topographie (Hanglage, Ausrichtung)
  • Erschließung (Lage, Anbindung, Infrastruktur)

In älteren Einfamilienhausgebieten, wie z.B. den typischen Neubaugebieten der 1960er bis 1980er Jahre, sind die Grundstücke oft großzügig geschnitten, aber baurechtlich kaum anders nutzbar als bisher. Der Bebauungsplan setzt enge Grenzen bei Grundflächenzahl, Baugrenzen und Geschossigkeit. Liegt die Abweichung der konkreten Grundstückseigenschaften vom Bodenrichtwertgrundstück deutlich über 30 %, spricht dies dafür, dass das Grundstück nicht mehr vom Typus der Richtwertzone erfasst wird – und genau hier setzt § 38 Abs. 4 LGrStG an.

Die Lösung: § 38 Abs. 4 LGrStG – der Nachweis des tatsächlichen Werts

Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg sieht in § 38 Abs.4 eine wichtige Möglichkeit vor: Eigentümer können durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen – vorausgesetzt, der tatsächliche Wert des Grund und Bodens weicht um mehr als 30 % vom angesetzten Grundsteuerwert ab.

Das Gutachten muss ImmoWertV-konform erstellt werden und die konkreten wertrelevanten Grundstücksmerkmale berücksichtigen. Je nach Einschränkungen durch Bebauungsplan, Topographie oder Zuschnitt kann dabei, etwa unter Anwendung eines residualwertorientierten Ansatzes, ein deutlich niedrigerer Bodenwert ermittelt werden als der pauschale Bodenrichtwert suggeriert.

Im oben gezeigten Stuttgarter Beispiel ergibt eine solche sachverständige Bewertung einen tatsächlichen Bodenwert von 653 €/m², gegenüber dem amtlichen Bodenrichtwert von 2.150 €/m². Eine Abweichung von 69,6 %! Diese liegt also weit über der gesetzlichen Nachweisschwelle von 30 % und tatsächlich ist das Einsparpotenzial bei der Grundsteuer in solchen Fällen erheblich.

Für wen lohnt sich das besonders?

Diese Vorgehensweise funktioniert besonders gut bei einer ganz bestimmten Art von Grundstücken:

Ältere Einfamilienhausgebiete mit großen Grundstücken: die typischen Bestände aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei denen der Bodenrichtwert der Lage die tatsächlich eingeschränkte Bebaubarkeit nicht angemessen abbildet. Gerade in Städten wie Stuttgart, wo Bodenrichtwerte durch die Decke gehen, ist die Schere zwischen pauschaler Lageeinschätzung und tatsächlicher Grundstücksrealität besonders groß.

Wie hilft unser Online-Tool bei der Grundsteuer?

Bevor ein Gutachten beauftragt wird, stellt sich für viele Eigentümer eine ganz praktische Frage: Lohnt sich das überhaupt für mein Grundstück?

Genau dafür gibt es unseren Online- Rechner: Sie können dort kostenlos und eigenständig prüfen, ob Ihr Grundstück grundsätzlich für den Weg über § 38 Abs. 4 LGrStG geeignet ist – ohne Beratungsgespräch, ohne Verpflichtung. Der Check gibt Ihnen eine erste Einschätzung, ob eine Abweichung von mehr als 30 % realistisch erscheint und ein Gutachten sinnvoll wäre.

Ergibt die Selbstprüfung ein positives Signal, können Sie im nächsten Schritt ein qualifiziertes Gutachten durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliensachverständigen beauftragen – ImmoWertV-konform und finanzamtsfest.

Wenn Sie ein älteres Einfamilienhaus mit großem Grundstück in Baden-Württemberg besitzen und Ihr Grundsteuerbescheid Sie überrascht hat: Prüfen Sie es selbst – kostenlos und unverbindlich.

👉 Jetzt kostenlos selbst prüfen auf grundsteuer-info.de

Falls Sie Fragen haben, oder sich eine ausführliche Beratung wünschen, kontaktieren Sie uns hier! Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrem Grundsteuer-Anliegen weiter!

*Stand: April 2026 | Angaben ohne Gewähr – maßgeblich sind die Bescheide Ihres Finanzamts und Ihrer Gemeinde. Dieser Artikel ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.*

]]> Die 7 Schritte zu einem gelungenen Immobiliengutachten! https://expecta.de/7-schritte-fuer-ein-gelungenes-immobiliengutachten/ Mon, 13 Apr 2026 14:48:00 +0000 https://expecta.de/?p=1086

Ein Immobiliengutachten ist in vielen Situationen unverzichtbar: ob für die Erbschaftssteuer, den Immobilienverkauf, eine Scheidung oder die Anfechtung des Grundsteuerwertes. Doch wie läuft die Erstellung eigentlich ab und was müssen Sie als Eigentümer beachten?

Diese Checkliste führt Sie durch alle sieben Schritte zum fertigen Gutachten.

1. Entscheidung über die Art des Immobiliengutachtens

Nicht jedes Gutachten ist für jeden Zweck geeignet. Die Wahl der richtigen Gutachtenart ist entscheidend, damit Ihr Dokument später auch anerkannt wird.

GutachtenartGeeignet fürGerichtlich/behördlich anerkannt?
KompaktgutachtenKaufpreisermittlung, private Orientierung, VerkaufsvorbereitungNein
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGBErbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Grundsteuer-Einspruch, Scheidung, gerichtliche AuseinandersetzungenJa

Wichtig: Möchten Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen – etwa um die Erbschaftssteuer oder den Grundsteuerwert zu reduzieren –, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zwingend erforderlich. 

Eine ausführliche Übersicht zu den beiden Gutachten finden Sie auch hier.

2. Unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Experten

Im kostenfreien Erstgespräch klären wir gemeinsam:

  • Um welche Immobilie es geht (Haus, Wohnung, Grundstück, Gewerbe)
  • Welchen Zweck das Gutachten erfüllen soll
  • Welche Gutachtenart für Ihr Anliegen die richtige ist
  • Welche Unterlagen Sie bereits haben

Dieses Gespräch dient dazu, Ihr individuelles Anliegen zu verstehen und den Aufwand realistisch einzuschätzen – ganz ohne Verpflichtung.

3. Das Angebot für Ihr individuelles Immobiliengutachten

Auf Basis der im Erstgespräch gesammelten Informationen erstellen wir ein transparentes Angebot, das folgende Punkte enthält:

  • Art des Gutachtens (Kompakt- oder Verkehrswertgutachten)
  • Leistungsumfang
  • Gesamtkosten (Festpreis)
  • Voraussichtliche Bearbeitungsdauer

4. Der Auftrag

Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, bestätigen Sie es mit Ihrer Unterschrift. Damit liegt ein verbindlicher Auftrag vor, und unsere Sachverständigen beginnen mit der Arbeit.

5. Unterlagen, die wir von Ihnen für das Immobiliengutachten benötigen

Die Qualität eines Gutachtens steht und fällt mit der Datengrundlage. Je nach Immobilienart werden unterschiedliche Dokumente benötigt.  

Basis-Unterlagen (immer erforderlich)

DokumentWoher?
Grundbuchauszug (aktuell)Grundbuchamt
Lageplan / FlurkarteKatasteramt / Vermessungsamt
Grundrisse aller GeschosseBauamt oder eigene Unterlagen
Gebäudeansichten / SchnitteBauamt oder eigene Unterlagen
WohnflächenberechnungBauunterlagen oder Architekt
Baubeschreibung / BaujahrBauamt oder Kaufvertrag

Zusätzliche Unterlagen, je nach Immobilienart

ImmobilienartZusätzlich benötigt
EigentumswohnungTeilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohngeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung
Vermietete ImmobilieMietverträge, Mieterliste, Angaben zu Mietbindungen
Denkmalgeschütztes ObjektDenkmalschutzbescheid
ErbbaurechtErbbaurechtsvertrag, Erbbauzins-Nachweis
GewerbeimmobilieGewerbemietverträge, Umsatzzahlen (bei Spezialimmobilien)

Tipp: Fotografieren Sie die Originaldokumente ab und senden Sie uns diese vorab digital zu. So können wir die Ortsbegehung optimal vorbereiten.

6. Ortsbegehung

Die Besichtigung vor Ort ist ein zentraler Bestandteil jedes Gutachtens. Dabei erfassen unsere Sachverständigen:

  • Baulicher Zustand (Substanz, Instandhaltung, Mängel)
  • Ausstattungsmerkmale (Heizung, Fenster, Sanitär, Bodenbeläge)
  • Modernisierungen und Sanierungen
  • Besonderheiten (An- und Umbauten, Außenanlagen)

Alles wird fotografisch dokumentiert und fließt in die Bewertung ein.

ObjektartTypische Dauer der Begehung
Eigentumswohnungca. 1 Stunde
Einfamilienhausca. 1–2 Stunden
Mehrfamilienhausca. 2–3 Stunden
Gewerbeimmobilienach Größe, ab 2 Stunden

7. Erstellung des Immobiliengutachtens

Nach der Ortsbegehung beginnt die eigentliche Wertermittlung. Dabei werden alle gesammelten Daten ausgewertet und je nach Immobilienart das passende Bewertungsverfahren nach ImmoWertV angewendet: 

VerfahrenTypische Anwendung
VergleichswertverfahrenEigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke
SachwertverfahrenSelbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
ErtragswertverfahrenVermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe

Bearbeitungsdauer

Die Fertigstellung dauert in der Regel 4 bis 6 Wochen – abhängig von:

  • Komplexität der Immobilie
  • Verfügbarkeit aller Unterlagen
  • Auslastung des Gutachterbüros

Häufige Fragen zum Immobiliengutachten:

Die Kosten richten sich nach Immobilienart, Größe und Aufwand. Ein Verkehrswertgutachten beginnt typischerweise bei etwa 3.650 €.

Rechtlich gibt es keine Frist. Finanzämter und Gerichte akzeptieren Gutachten in der Regel, wenn der Bewertungsstichtag zum relevanten Zeitpunkt (z. B. Erbfall) liegt.

Fazit

Ein professionelles Immobiliengutachten erfordert sorgfältige Vorbereitung – sowohl von Seiten des Sachverständigen als auch von Ihnen als Eigentümer.

Mit dieser Checkliste wissen Sie genau, was auf Sie zukommt: von der Wahl der richtigen Gutachtenart über die benötigten Unterlagen bis zur finalen Wertermittlung.

Sie haben Fragen oder möchten ein unverbindliches Beratungsgespräch vereinbaren? 

Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne telefonisch oder schriftlich weiter.

]]> Erbschaftsteuer? 3 Dinge, die Sie beachten sollten! https://expecta.de/erbschaftsteuer-3-dinge-die-sie-beachten-sollten/ https://expecta.de/erbschaftsteuer-3-dinge-die-sie-beachten-sollten/#comments Mon, 30 Mar 2026 14:01:26 +0000 https://expecta.de/?p=1077 Mit der Erbschaft einer Immobilie rückt unter anderem auch deren steuerliche Bewertung für die Erbschaftsteuer in den Fokus. Maßgeblich für diese ist der anzusetzende gemeine Wert. 

Der durch das Finanzamt angesetzte Wert der Immobilie basiert auf den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Objektart werden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Werts angewendet. Im Wesentlichen kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Frage. Diese Verfahren werden vom Finanzamt in standardisierter Form unter Heranziehung pauschalierter Ansätze und Tabellenwerte angewendet. In der Praxis führt dies häufig zu Abweichungen vom tatsächlich am Markt erzielbaren Wert – mit entsprechenden steuerlichen Auswirkungen. 

1. Typisierte Bewertung ist nicht zwingend marktgerecht 

Die vom Finanzamt angesetzten Werte basieren auf gesetzlichen Standardverfahren und können somit objektspezifische Besonderheiten häufig nur eingeschränkt abbilden. Insbesondere bei Instandhaltungsrückstau, einfacher Ausstattung, ungünstigem Zuschnitt, rechtlichen Belastungen oder eingeschränkter Drittverwendbarkeit kann der festgestellte Steuerwert maßgeblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Es ist daher regelmäßig zu prüfen, ob die zugrunde gelegten Bewertungsparameter die konkrete Immobilie sachgerecht widerspiegeln. Bestehen hier Zweifel, ist die Hinzuziehung eines zertifizierten Immobiliensachverständigen sinnvoll. 

Unsere zertifizierten Sachverständigen bei Expecta

2. Rechte und Belastungen werden häufig nicht ausreichend berücksichtigt 

Nießbrauch-, Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte können den steuerlich relevanten Wert für die Erbschaftsteuer erheblich mindern. Voraussetzung ist jedoch, dass all diese rechtlich Rechte und Belastungen wirksam begründet und in der Bewertung korrekt berücksichtigt werden. 

Praxisbeispiel: Wird eine Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauch vererbt, verbleibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen. Der daraus resultierende Kapitalwert ist gemäß zu ermitteln und vom maßgeblichen Immobilienwert in Abzug zu bringen. In der Praxis hängt die Höhe dieses Kapitalwerts von der konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung des Nießbrauchs ab, was mit einer erhöhten Bewertungs- und Abgrenzungskomplexität einhergeht. 

Nicht selten werden hierbei die zugrunde gelegten Jahreswerte (z. B. marktübliche Miete) oder die anzusetzenden Vervielfältiger nicht sachgerecht bestimmt. Dies kann dazu führen, dass der wertmindernde Einfluss des Nießbrauchs unzutreffend abgebildet wird und der steuerliche Wert entsprechend zu hoch ausfällt. Eine fachgerechte und nachvollziehbare Bewertung des Nutzungsrechts ist daher entscheidend, um den tatsächlichen Einfluss auf den Immobilienwert zutreffend zu berücksichtigen. 

3. Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG 

Bestehen Zweifel an der Angemessenheit des vom Finanzamt festgestellten Werts für die Erbschaftsteuer, eröffnet §198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert aktiv nachzuweisen.  

In der Praxis erfolgt dieser Nachweis regelmäßig durch ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen, gemäß DIN EN ISO/IEC 17024. Alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis herangezogen werden, sofern dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. 

Gerade im Hinblick auf die Erbschaftsteuer empfiehlt es sich, den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht ungeprüft zu übernehmen. Eine frühzeitige Analyse der Bewertungsansätze, sowie den objektspezifischen Besonderheiten schafft eine gute, belastbare Grundlage für die weitere Vorgehensweise. 

So lassen sich überhöhte Wertansätze erkennen und die Erbschaftsteuer gezielt korrekt bemessen.

Kontaktieren Sie uns als zertifizierte Sachverständige für eine unverbindliche Erst- Einschätzung!

]]> https://expecta.de/erbschaftsteuer-3-dinge-die-sie-beachten-sollten/feed/ 1 Rückblick 2025 & Ausblick 2026: Entwicklungen und Neuerungen bei expecta Sachverständigen für Immobilienbewertung https://expecta.de/jahresrueckblick-25-jahresausblick-26/ https://expecta.de/jahresrueckblick-25-jahresausblick-26/#comments Sat, 07 Feb 2026 11:24:46 +0000 https://expecta.de/?p=1051

Unser Rückblick für 2025 und Ausblick für 2026: Entwicklungen und Neuerungen bei expecta Sachverständigen GmbH

Immobilienbewertung, Verkehrswertgutachten, Grundsteuer, Immobilienberatung

Ein bewegtes Jahr 2025 und ein spannender Start in 2026

Der Jahresbeginn ist immer ein guter Moment, um kurz innezuhalten, zurückzublicken und gleichzeitig den Blick nach vorne zu richten. Für die Immobilienbranche war 2025 ein Jahr voller Dynamik, Herausforderungen und Veränderungen. Auch für expecta war es ein Jahr, in dem sich vieles weiterentwickelt hat. Mit dem Start in 2026 möchten wir deshalb nicht nur zusammenfassen, was wir gemeinsam mit unseren Kunden erreicht haben, sondern auch zeigen, welche Schwerpunkte und Neuerungen in diesem Jahr anstehen.

Ein erfolgreiches Jahr 2025

2025 war für viele Akteure der Immobilienwirtschaft ebenso wie für private Immobilieneigentümer ein forderndes und arbeitsreiches Jahr. Die Marktwende die seit 2022 andauert wirkt weiterhin nach. Bauzinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten,
ein hoher Kostendruck im Bauwesen sowie Fachkräftemangel machen Entscheidungen rund um Immobilien nach wie vor komplex.

Viele Eigentümer, Investoren und Projektentwickler stellen sich deshalb zunehmend die Frage: Wie belastbar ist der Marktwert, welche Optionen sind realistisch und welche Risiken müssen frühzeitig erkannt werden?

Genau hier setzen wir bei expecta an. Unser Anspruch ist es, unseren Kunden nicht nur eine Zahl zu liefern, sondern eine fundierte Entscheidungsgrundlage. Wir betrachten Immobilien aus unterschiedlichen Perspektiven, darunter Architektur und Bautechnik, Energieeffizienz, Bauzustand und Sanierungsbedarf, Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie wirtschaftliche und steuerliche Rahmenbedingungen.

Diese interdisziplinäre Sichtweise hat sich gerade im Jahr 2025 als besonders wertvoll für unsere Kunden erwiesen. Für uns war 2025 deshalb auch ein
sehr erfolgreiches Jahr: Mit deutlich über 100 hochindividuellen Gutachten, die exakt auf die Fragestellungen unserer Auftraggeber zugeschnitten waren, haben wir einen neuen internen Meilenstein erreicht. Gleichzeitig konnten wir unseren Kundenstamm signifikant erweitern und unser Tätigkeitsfeld weiter ausbauen. Diese Entwicklung macht uns stolz und motiviert uns, diesen Weg auch 2026
konsequent fortzusetzen.

Abschied und Dank: Tobias Seidl verlässt unser Team

Ein neues Jahr bringt manchmal auch Veränderungen mit sich. Nach über einem Jahr wertvoller Unterstützung verlässt uns unser Werkstudent Tobias Seidl, um neue Perspektiven und Erfahrungen zu sammeln. Wir bedanken uns ausdrücklich für die sehr gute Zusammenarbeit, die schnelle Auffassungsgabe und die positive Energie, mit der Tobias unser Team bereichert hat. Für seinen weiteren Weg wünschen wir ihm alles Gute und viel Erfolg!

Die wichtigste Neuerung 2026: Der Kreis der Inhaber bei expecta wächst

Die zentrale Entwicklung zum Start in 2026 ist für uns ein bedeutender Schritt: Wir freuen uns sehr, dass Tobias Wörner als neuer Mitinhaber und Partner Teil der expecta Sachverständigen GmbH wird. Als Immobilienkaufmann und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger ergänzt Tobias unser Team nicht nur fachlich, sondern auch strategisch.

Mit seinem Hintergrund als Immobilienkaufmann (B.A., M.Sc.) erweitert er unsere Expertise um die immobilienwirtschaftliche und institutionelle Perspektive. Seine Erfahrung aus der Zusammenarbeit mit Family Offices und Immobilienfonds bringt zusätzliche Tiefe in unsere Bewertungsansätze. Damit sind wir künftig noch breiter aufgestellt: Bauingenieur, Architekt und Immobilienkaufmann vereinen bei expecta technische, rechtliche und ökonomische Kompetenz unter einem Dach. Wir sind überzeugt, dass diese Erweiterung unseren Kunden in 2026 einen noch größeren Mehrwert bieten wird.

Vermarktung in Rekordzeit

Viele unserer Kunden wissen, dass wir nicht nur Marktwerte ermitteln und Verkehrswertgutachten erstellen, sondern sie auch weit über die Gutachtenerstellung hinaus begleiten. Ein besonders positives Beispiel dafür war ein Auftrag zum Jahreswechsel: Ende November wurden wir mit der Vermarktung einer Wohnung für einen Bestandskunden beauftragt.

Nach rund zweieinhalb Wochen detaillierter Vorbereitung, Erstellung professioneller Vermarktungsunterlagen sowie hochwertigem Bildmaterial gingen wir Mitte Dezember live. Kurz darauf fanden gebündelte Besichtigungstermine statt. Nach anschließenden Verhandlungen zwischen Weihnachten und Neujahr erfolgte bereits in der zweiten Januarwoche 2026 der Notartermin. Vom Auftrag bis zur notariellen Beurkundung vergingen damit weniger als zwei Monate, trotz Feiertagen und Ferienzeit.

Dieses Ergebnis zeigt aus unserer Sicht sehr deutlich: Eine präzise  Marktwertermittlung, transparente Daten und eine sachverständige Arbeitsweise schaffen klare Vorteile, sowohl für Verkäufer als auch für Käufer. Wir wünschen den neuen Eigentümern an dieser Stelle nochmals alles Gute mit ihrer neuen Wohnung.

Unsere Schwerpunkte 2026

Auch 2026 verfolgen wir ein klares Ziel: Qualität, Verlässlichkeit und Effizienz weiter auszubauen. Unsere Schwerpunkte sind der weitere Ausbau unseres Teams, kontinuierliche Weiterbildung und Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie die konsequente Digitalisierung unserer Prozesse. Damit möchten wir unseren Kunden weiterhin zeitnah belastbare Ergebnisse liefern, ohne Kompromisse bei der fachlichen Tiefe einzugehen.

Neu in 2026: Grundsteuer-info.de für Stuttgart

Ein weiteres Highlight ist der Launch eines neuen digitalen Angebots: Im Februar 2026 geht unser neues Web Tool Grundsteuer-info.de online. Zunächst speziell für Grundstückseigentümer im Raum Stuttgart. Mit einem integrierten Grundsteuer Rechner ermöglichen wir eine unverbindliche Vorprüfung, ob bei einem Grundstück im Stadtgebiet Stuttgart eine relevante Abweichung vom festgestellten Grundsteuerwert vorliegen könnte.

Der Rechner ist kostenlos nutzbar, funktioniert ohne Angabe von Kontaktdaten und dient ausschließlich als sachlicher Vorab-Check. Eine Beratung oder ein Gutachten erfolgt nur auf ausdrücklichen Wunsch und wird von uns gerne zeitnah individuell angeboten und erstellt. Ausblick und Einladung zur Kontaktaufnahme

Wir bedanken uns herzlich für das Vertrauen, das uns unsere Kunden entgegenbringen. 2026 wird für expecta ein Jahr des weiteren Wachstums, neuer Projekte und innovativer Entwicklungen. Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, Unterstützung bei Kauf, Verkauf, Schenkung oder Erbfall suchen oder Fragen zur Grundsteuer haben, sprechen Sie uns gerne an.

Das Team von Sachverständigen bei expecta steht Ihnen in München Stadt, Landkreis sowie darüber hinaus als kompetenter Partner sehr gerne zur Seite!

 

]]> https://expecta.de/jahresrueckblick-25-jahresausblick-26/feed/ 8 Die Bedeutung einer professionellen Immobilienbewertung – worauf Sie als Eigentümer, Erbe oder Beschenkter achten müssen! https://expecta.de/professionelle-immobilienbewertung/ https://expecta.de/professionelle-immobilienbewertung/#comments Fri, 16 May 2025 08:41:34 +0000 https://expecta.de/?p=1012 (Fachbeitrag von Maximilian Helmreich, expecta Sachverständigen GmbH, München – personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle DIAZert)

Warum eine unabhängige Bewertung unverzichtbar ist

Typische SituationRisiken ohne GutachtenIhr Vorteil mit einem zertifizierten Sachverständigen
ErbfallDifferenzen unter Miterben, Anfechtung durch das Finanzamt, zu hohe oder zu niedrige ErbschaftsteuerGerichtsfeste Verkehrswerte, transparente Aufteilung, steuerliche Planungssicherheit
SchenkungNachträgliche Steuernachforderungen, Streit zwischen Beschenktem und SchenkerNachweis eines plausiblen Marktwerts gegenüber dem Finanzamt, Vermeidung von Konflikten
Mehrere Immobilien im PortfolioFehlallokation von Kapital, unentdeckte Risiken (z. B. Sanierungsstau), unzutreffende BeleihungswerteStrategische Portfolio-Optimierung, solide Basis für Finanzierung, Verkauf oder Umstrukturierung
Verkauf / KaufUnrealistische Preisvorstellungen, lange Vermarktungszeiten, finanzielle VerlusteMarktkonforme Preisfindung, schnellere Transaktionen, bessere Verhandlungsposition
Finanzierung / BeleihungGeringere Darlehenssummen, ungünstigere KonditionenHöhere Akzeptanz bei Kreditinstituten dank neutralem Gutachten, verlässliche Planung

Lage, Bauqualität und Markt – die zentralen Werttreiber

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus einem komplexen Zusammenspiel verschiedener Faktoren. An erster Stelle steht die Lage: Eine prosperierende Makrolage mit robustem Arbeits- und Infrastrukturumfeld sichert langfristige Werthaltigkeit, während eine attraktive Mikrolage – kurze Wege zu Nahversorgung, Bildung, Gesundheit und Freizeit – die gegenwärtige Nachfrage steigert.

Ebenso maßgeblich ist der bauliche Zustand. Hochwertige Baustoffe, eine solide Bausubstanz und lückenlos dokumentierte Instandhaltungen erhöhen den Marktwert unmittelbar. Energie- und klimatechnische Maßnahmen wie moderne Heiz-/Kühlsysteme, effektive Dämmung oder Photovoltaik- beziehungsweise Wärmepumpenanlagen verbessern nicht nur die Energiebilanz, sondern gewinnen angesichts steigender ESG-Anforderungen stetig an Bedeutung – ein Bereich, in dem vielen Marktteilnehmern nach wie vor die notwendige Expertise fehlt.

– Unser Mehrwert für Sie: Mit unserem Ingenieur- und Architektenhintergrund liefern wir bei expecta bei Bedarf fundierte Analysen, die technische, wirtschaftliche und ESG-Aspekte nahtlos verknüpfen.

Auch Größe, Grundriss und Ausstattung spielen eine wesentliche Rolle. Effiziente Raumaufteilungen, Balkone, Terrassen, Aufzüge oder Stellplätze steigern Attraktivität und Marktwert. Hinzu treten rechtliche Rahmenbedingungen – etwa Baurechte, Denkmalschutz oder Wegerechte – sowie das Zins- und Wettbewerbsumfeld, das die Kaufkraft potenzieller Käufer und damit die Preisbildung beeinflusst.

Häufig fehlt es hierbei aber an belastbaren Grundlagen. Präzise Aufmaße, aktuelle Grundrisse und Schnitte sind nicht vorhanden oder veraltet.

– Unser Mehrwert für Sie: Dank modernster 3-D-Kamerasysteme erstellen wir bei Bedarf schnell und kosteneffizient digitale Bestandsunterlagen – inklusive 3-D-Rundgang, Punktwolke für weiterführende Planungen, ansprechend gestalteter Pläne und rechtssicherer Wohn-/Nutzflächenberechnung.

Bewertungsverfahren – fachlich fundiert und gerichtsfest

Seriöse Sachverständige stützen sich auf anerkannte Wertermittlungsverfahren:

  • Vergleichswertverfahren – typischerweise vor allem bei Eigentumswohnungen unter Nutzung real erzielter Kaufpreise, etwa aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses.
  • Ertragswertverfahren – für ertragsorientierte Objekte (Miet- und Gewerbeobjekte); es kapitalisiert nachhaltige Nettoeinnahmen.
  • Sachwertverfahren – insbesondere für Ein-/Zweifamilienhäuser oder Spezialimmobilien; es kombiniert Boden- und Bauwert und wird an das Marktgeschehen angepasst.

In der Praxis werden die Methoden häufig kombiniert, um den Bewertungszweck optimal zu erfüllen.

Besondere Bedeutung kommt außerdem den boGs (besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen) zu – etwa Instandhaltungsstau, Over-/Underrents, Nießbrauch, Erbbaurechte und vieles mehr. Deren fachgerechte Berücksichtigung erfordert fortlaufende Weiterbildung, da sich gesetzliche und marktbezogene Rahmenbedingungen stetig ändern. Sie sind aber von großer Bedeutung, da sie den Wert von Immobilien massiv beeinflussen können.

Spezieller Handlungsbedarf für Erben, Beschenkte und Eigentümer größerer Portfolios

Gerade bei Erbfällen oder vorweggenommenen Schenkungen besitzt ein professionelles Gutachten erhebliche steuerliche Relevanz. Die Finanzverwaltung arbeitet nur mit pauschalen statistischen Modellwerten, in denen boGs vollständig unberücksichtigt bleiben.

Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ermöglicht es aber, den Steuerbescheid sachlich zu hinterfragen und – falls nötig – im Einspruchsverfahren eine fundierte Gegenposition einzunehmen. Ein objektbezogenes Gutachten eines ausreichend qualifizierten Sachverständigen kann hier vorgelegt werden und macht oftmals einen deutlichen Unterschied bei der Festsetzung der Bemessungsgrundlage aus!

– Unser Mehrwert für Sie: Wir sind darin geübt, mit Ihren Steuerberatern und/oder Nachlassverwaltern zusammenzuarbeiten.

Für Erbengemeinschaften liefert eine neutrale Bewertung einen transparenten, gerichtsfesten Referenzwert und verhindert langwierige Auseinandersetzungen.

Portfolio-Eigentümer wiederum benötigen belastbare Bewertungen, um Kapital effizient zu steuern, Investitionen zu priorisieren und bei Banken optimale Beleihungswerte zu erzielen.

So erkennen Sie einen vertrauenswürdigen Sachverständigen

  1. Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle wie DIAZert oder EIPOSCert oder öffentliche Bestellung und Vereidigung.
  2. Unabhängigkeit von Makler-, Bauträger- oder Finanzierungsinteressen.
  3. Transparente Gutachten mit nachvollziehbarer Darstellung aller Bewertungsansätze.
  4. Regionale Markt- und Fachkompetenz, insbesondere in dynamischen Regionen wie München und Oberbayern.
  5. Angemessene Berufshaftpflichtversicherung als zusätzlicher Schutz für Auftraggeber.

Unser Qualitätsversprechen

Die expecta Sachverständigen GmbH verbindet anerkannte Bewertungsstandards mit branchenführenden digitalen Workflows: papierlose, datensichere Workflows, 3-D-Laserscans und -Rundgänge, drohnengestützte Aufnahmen schwer zugänglicher Bereiche sowie geeichte Messgeräte sind z.B. feste Bestandteile unseres Leistungskatalogs.

Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien fließen bei Bedarf systematisch in unsere Analysen ein. So schaffen wir für Sie als Eigentümer, Erbe oder Beschenkter eine objektive und belastbare Entscheidungsgrundlage – und schützen Sie vor kostspieligen Fehlentscheidungen.

Steuertipp: Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts einer Immobilie sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen entstehen. Sprechen Sie hierzu rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater – in solchen Fällen kann das Sachverständigenhonorar mit einer zu entrichtenden Erbschaftssteuer verrechnet werden und ist für Sie als Auftraggeber im Endeffekt kostenneutral.

Fazit

Eine professionelle Immobilienbewertung ist kein optionaler Kostenfaktor, sondern ein essenzielles Instrument der Vermögenssicherung. Sie schafft Klarheit, beugt Konflikten vor und bildet die Basis für strategische Entscheidungen – vom Kauf oder Verkauf über die Erbauseinandersetzung bis zur Portfoliooptimierung. Vertrauen Sie auf unsere zertifizierte Expertise, wenn es um Ihr Immobilienvermögen geht.

Vereinbaren Sie jetzt Ihr unverbindliches Erstgespräch – wir begleiten Sie gerne bei Bewertungsfragen rund um Ihre Immobilien.

]]> https://expecta.de/professionelle-immobilienbewertung/feed/ 10 Paul Pletsch besteht Personenzertifizierung nach DIN/EN ISO IEC 17024 https://expecta.de/paul-pletsch-personenzertifizierung-eipos-cert-din-17024/ https://expecta.de/paul-pletsch-personenzertifizierung-eipos-cert-din-17024/#comments Tue, 15 Oct 2024 07:54:04 +0000 https://expecta.de/?p=927 Paul Pletsch besteht Personenzertifizierung nach DIN/EN ISO IEC 17024

Wir freuen uns, mitteilen zu können, dass Paul Pletsch, erfahrener Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauingenieur, im Oktober 2024 erfolgreich die Personenzertifizierung für die Marktwertermittlung von Standardimmobilien (Wohnen) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 abgeschlossen hat.

Die Zertifizierung wurde von der anerkannten Zertifizierungsstelle EiposCert durchgeführt, die durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert ist.

Damit erfüllt Paul Pletsch die strengen Anforderungen dieser Norm, welche eine unabhängige und objektive Prüfung der Qualifikationen und Kompetenzen sicherstellt. Die DIN EN ISO/IEC 17024 gilt als weltweit anerkannter Standard für die Zertifizierung von Personen und stellt sicher, dass Sachverständige auf höchstem Niveau arbeiten. Die Richtlinien und Vorgaben der Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) erhöhen diese Anforderungen an Sachverständige nochmals deutlich.

Paul Pletsch bringt nicht nur jahrelange Erfahrung als Bauingenieur mit, sondern auch umfassende Expertise in der Immobilienentwicklung und Immobilienbewertung. Seine fachliche Kompetenz sowie sein fundiertes Verständnis von Bauprozessen und technischen sowie wirtschaftlichen Zusammenhängen machen ihn zu einem unverzichtbaren Experten in unserem Team bei expecta Sachverständigen für Immobilienbewertung. Die erfolgreiche Zertifizierung ist ein wichtiger Meilenstein in seiner beruflichen Laufbahn und ein weiterer Beweis für sein Engagement für Qualität und Professionalität.

Mit dieser Qualifikation ist Paul Pletsch bestens gerüstet, um den hohen Anforderungen des Marktes aber auch der deutschen Behörden und Gerichte gerecht zu werden und unseren Kunden weiterhin fundierte und zuverlässige Beratung zu bieten. Nicht nur seine Person wurde wurde auf den Prüfstand gestellt, sondern auch seine fachliche Expertise und seine erstellten Gutachten für den Verkehrswert von Immobilien. In allen Bereichen hat er mit Bravur bestanden.

Wir sind stolz darauf, ihn in unserem Team von Sachverständigen für Immobilienbewertung zu haben!

Weiterführende Links:

Paul Pletsch besteht Personenzertifizierung nach DIN/EN ISO IEC 17024 bei der Eipos Cert
Die Zertifizierung wurde gem. DIN/EN ISO IEC 17024 von der anerkannten Zertifizierungsstelle EiposCert durchgeführt, die durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert ist.

]]> https://expecta.de/paul-pletsch-personenzertifizierung-eipos-cert-din-17024/feed/ 8 Mitgliedschaft von M. Helmreich im LVS Bayern https://expecta.de/mitgliedschaft-helmreich-lvs-bayern/ https://expecta.de/mitgliedschaft-helmreich-lvs-bayern/#comments Tue, 20 Aug 2024 14:21:26 +0000 https://expecta.de/?p=901 Aufnahme von Maximilian Helmreich in den Landesverband für öffentlich bestellte, vereidigte sowie qualifizierte Sachverständige in Bayern (LVS Bayern)

Ich freue mich, bekannt geben zu können, dass ich seit August 2024 offiziell als Mitglied im Landesverband der öffentlich bestellten, vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen in Bayern (LVS Bayern) aufgenommen wurde.

Der LVS Bayern setzt sich für die Pflege und Förderung der gemeinsamen Belange und Interessen seiner Mitglieder ein, insbesondere gegenüber Behörden, Gerichten, Kammern und anderen Institutionen. Die Förderung des Nachwuchses sowie die ständige Fortbildung der Mitglieder gehören zu den zentralen Aufgaben. So wird dauerhaft sichergestellt, dass den fachkundigen Aussagen und Urteilen der sachverständigen Mitglieder besondere Bedeutung beigemessen wird.

Bereits am 18. Juli 2024 konnte ich in diesem Zusammenhang am LVS Immobilientag teilnehmen. Die Veranstaltung zum Thema „Der Immobilienmarkt im Umbruch – Verkehrswertermittlung nach der ‚Zeitenwende‘“ bot spannende Vorträge, unter anderem von äußerst renommierten Referenten wie Prof. Kleiber.

Die Organisation des Events war hervorragend und der Austausch mit Kolleginnen und Kollegen äußerst informativ.

Am Abend fand das abschließende Treffen der Gruppe der „Jungen Sachverständigen“ statt. In entspannter Atmosphäre haben wir aktuelle Themen rund um die Immobilienbewertung besprochen und Meinungen ausgetauscht.

Ich freue mich darauf, dass diesem positiven Start viele weitere bereichernde Veranstaltungen folgen werden, und auf den weiteren Austausch mit den Kolleginnen und Kollegen.

Maximilian Helmreich

Mitglieder Info August 2024 LVS Bayern
]]> https://expecta.de/mitgliedschaft-helmreich-lvs-bayern/feed/ 4 StB Expo München 2024 – Die Steuerberater-Messe https://expecta.de/stb-expo-muenchen-2024/ https://expecta.de/stb-expo-muenchen-2024/#comments Tue, 27 Feb 2024 15:23:19 +0000 https://expecta.de/?p=830 Nachtrag

Unser Besuch auf der StB Expo 2024 in München war ein voller Erfolg. Als Unternehmen, das eng mit Steuerberater*innen und Steuerkanzleien zusammenarbeitet, haben wir hier viele neue Kontakte geknüpft und spannende Gespräche geführt.

Unser Team dankt allen die uns an unserem Stand besucht haben und den Team hinter der StB Expo 2024 für die tolle Organisation!

StB EXPO München 2024 – Die Steuerberater-Messe

Besuchen Sie uns in München am 19.03.2024 an Stand 2.39

Liebe Steuerberaterinnen und Steuerberater,
geschätzte Steuerkanzleien,

besuchen Sie uns in diesem Jahr auf der StB EXPO in München, am 19.03.2024.

Wir begrüßen Sie gerne auf der StB EXPO München 2024, an Stand 2.39

Gerne laden wir Sie zu einem Espresso und dem gemeinsamen Austausch ein!

Sprechen Sie mit uns zu aktuelle Themen aus der Immobilienwirtschaft!
Im Fokus stehen dabei die aktuellen Marktbedingungen und wie Sie diese aus steuerlicher Sicht für Ihre Klienten positiv nutzen können. Dabei sehen wir Schwerpunkte wie z.B.:

• Die aktuellen Herausforderungen und Chancen des Marktes 
• Strategien diskutieren, um die Steuerbelastung Ihrer Klienten zu optimieren 
• Zeitgemäße Ansätze in der Immobilienbewertung 
• Profitieren Sie von unserem Expertenwissen in der Immobilienwirtschaft

Alle weiteren allgemeinen Details zur StB Expo 2024 finden Sie auf der offiziellen Homepage der Messe!

Sie möchten gerne Vorab einen Termin vereinbaren? Dann nutzen Sie unser Kontaktformular und senden uns eine individuelle Anfrage. 

Wir freuen uns auf Ihren Besuch!
Ihr Team von expecta Sachverständigen für Immobilienbewertung.

]]> https://expecta.de/stb-expo-muenchen-2024/feed/ 9