Erben & Schenken
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – rechtssicher, nachvollziehbar und anerkannt bei Finanzamt, Notaren und Gerichten.
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Wann wird ein Gutachten benötigt?
Wer Immobilienvermögen zu Lebzeiten überträgt, braucht zuerst einen belastbaren Verkehrswert, denn er bestimmt Freibetragsausnutzung, Steuerlast und Gestaltungsspielraum. Die Immobilienpreise sind im Raum München in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Im Erbfall führt das häufig dazu, dass Begünstigte liquide Mittel für die Erbschaftsteuer aufbringen müssen, obwohl das Vermögen in der Immobilie gebunden ist.
Eine vorweggenommene Erbfolge kann diese Situation entschärfen, etwa durch schrittweise Übertragung oder durch Schenkung unter Nutzungsvorbehalt (Nießbrauch oder Wohnrecht). Persönliche Freibeträge können nach Ablauf von zehn Jahren erneut in Anspruch genommen werden (§ 14 ErbStG).
Grundlage jeder Planung ist ein realistischer Wertansatz. Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert den Wert prüffähig und ist als Nachweis nach § 198 BewG geeignet. Ein Kurzgutachten eignet sich für die interne Vermögensübersicht und die Vorüberlegung, ersetzt jedoch nicht den Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Die steuerliche und rechtliche Gestaltung selbst gehört in die Hand Ihres Steuerberaters oder Rechtsanwalts. Wir liefern die Bewertungsgrundlage, auf der diese Beratung aufsetzen kann.
In der Erbengemeinschaft und bei Pflichtteilsansprüchen ist der Verkehrswert der Immobilie meist die entscheidende Größe für eine faire Auseinandersetzung.
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, ist ihr Wert häufig der zentrale Streitpunkt. Erbengemeinschaften müssen sich über Teilung, Übernahme durch einen Miterben oder Verkauf verständigen. Pflichtteilsberechtigte benötigen den Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls als Grundlage ihres Anspruchs (§ 2311 BGB).
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB auf Grundlage der ImmoWertV 2021, bezogen auf den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag. Herleitung, Datengrundlagen und Ergebnis werden nachvollziehbar dokumentiert.
Damit entsteht eine gemeinsame und sachliche Verhandlungsgrundlage für alle Beteiligten. Das reduziert Konfliktpotenzial innerhalb der Erbengemeinschaft und schafft eine belastbare Basis, die auch in einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand haben kann.
Das Finanzamt bewertet Ihre Immobilie in einem typisierten Verfahren und ohne Besichtigung, sodass der festgestellte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen kann.
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Grundbesitzwert nach den typisierten Verfahren der §§ 176 ff. BewG ermittelt, also im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, eine Ortsbesichtigung findet nicht statt. Objektspezifische Umstände wie Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, ungünstige Grundrisse oder wertmindernde Rechte und Belastungen bleiben deshalb regelmäßig unberücksichtigt.
Nach § 198 BewG steht Ihnen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts offen. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis kann als Nachweis geeignet sein (§ 198 Abs. 3 BewG).
Ob sich der Nachweis lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Wir prüfen im Vorfeld, ob eine relevante Wertdifferenz zu erwarten ist, und stimmen das weitere Vorgehen mit Ihnen und Ihrem steuerlichen Berater ab.
Fallbeispiele aus der Bewertungspraxis
Reale, anonymisierte Mandate zur Veranschaulichung — kein Regelfall. Die tatsächliche Differenz hängt stets vom Einzelfall ab.
Fall 1 — Sachwertfaktor
Bescheid FA
2,54 Mio. €
Gutachten expecta
1,335 Mio. €
Sachwertverfahren, Wertzahl gemäß Anlage 25 BewG: 1,4 — pauschal, ohne Berücksichtigung des Sanierungsstaus. Differenz: rund 1,2 Mio. € (≈ 47 %).
Fall 2 — Nießbrauch & Wohnrecht
Bescheid FA
657 T€
Gutachten expecta
550 T€
Mehrere Nießbrauchs- und Wohnungsrechte belasteten das Objekt; deren korrekte, individuelle Bewertung führte zu einem vom Finanzamt anerkannten niedrigeren Wert. Differenz: rund 107 T€ (≈ 16 %).
Unsere Leistung
Wir bewerten Immobilien nicht nur – wir verstehen ihre Bedeutung. Mit Erfahrung, Fachwissen und Fingerspitzengefühl unterstützen wir Sie in wichtigen Lebenssituationen.
Unsere Leistungen
Sie haben einen Erbschaftsteuerbescheid erhalten und sind mit dem darin angesetzten Wert nicht einverstanden? Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten als Nachweis gemäß § 198 BewG kann der vom Finanzamt angesetzte Wert überprüft und gegebenenfalls korrigiert werden. Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige erstellen wir ein fachlich fundiertes, nachvollziehbares Gutachten gemäß § 194 BauGB, das den Anforderungen der Finanzverwaltung entspricht.
Sie planen die Übertragung einer Immobilie im Wege der Schenkung und möchten vermeiden, dass die Schenkungsteuer auf Basis eines pauschal ermittelten, zu hohen Werts festgesetzt wird? Auf Grundlage von § 198 BewG können wir einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Unser rechtssicheres Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB bietet Ihnen eine belastbare Grundlage für Ihre steuerliche Planung.
Warum expecta?
expecta steht für qualifizierte Wertermittlung und persönliche Beratung. Unsere Sachverständigen verfügen über langjährige Erfahrung und sind regelmäßig zertifiziert.
Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Erstellt nach § 194 BauGB und anerkannten Standards.
Tiefes Verständnis des Münchner Immobilienmarktes.
Nachvollziehbare Herleitung statt Rechenmodell.
Individuell und auf Ihre Situation abgestimmt.
Termintreu und effizient ohne Qualitätsverlust.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch.
So erstellen wir Ihr Gutachten
Sie schildern uns Ihr Anliegen. Wir klären den Zweck des Gutachtens und das weitere Vorgehen.
Sie erhalten ein transparentes Angebot zum Festpreis — ohne versteckte Kosten.
Wir besichtigen die Immobilie und stellen die erforderlichen Unterlagen zusammen.
Die Bewertung erfolgt nachvollziehbar nach anerkannten Verfahren.
Sie erhalten das fertige Gutachten und eine klar aufgeschlüsselte Rechnung.
Vertrauen durch Erfahrung
expecta steht für unabhängige Bewertungen, auf die Sie sich verlassen können.
„expecta hat uns in einer sensiblen Familiensituation mit viel Verständnis und Kompetenz begleitet. Das Gutachten hat für Klarheit und Vertrauen gesorgt."
„Professionell, zuverlässig und schnell. Wir hatten ein sehr gutes Gefühl und würden expecta jederzeit weiterempfehlen."
Über uns
expecta Sachverständige
Gründer, Geschäftsführer & Inhaber
Dipl.-Ing. (Univ.) Architekt
Sachverständiger für Immobilienbewertung (LS/Wohn- und Gewerbeimmobilien), personenzertifiziert durch die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle DIA Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 · Recognised European Valuer (TEGOVA)
Gründer & Inhaber
Bauingenieur, MBA Int. Immobilienmanagement
Sachverständiger für Immobilienbewertung (Standardimmobilien Wohnen), personenzertifiziert durch die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle EIPOS CERT gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
Sachverständiger
Immobilienökonom, B.A. | M.Sc.
Sachverständiger für Immobilienbewertung (LS/Wohn- und Gewerbeimmobilien), personenzertifiziert durch DIA Zert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
Als interdisziplinäres Team aus Experten der Bereiche Architektur, Bauingenieurwesen, Immobilienwirtschaft und Beratung liegt unser Schwerpunkt auf der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die unterschiedlichen fachlichen Hintergründe ermöglichen es uns, Immobilien ganzheitlich zu analysieren und fundierte, praxisnahe Lösungen zu entwickeln. Dabei steht eine persönliche und zielgerichtete Beratung stets im Mittelpunkt.
Als zertifizierte Sachverständige für Wohn- und Gewerbeimmobilien (DIA Zert LS sowie EIPOS CERT) verfügen wir über sehr hohe Zusatzqualifikationen. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch von der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstellen bestätigt unsere besondere Sachkunde und gewährleistet die Anerkennung unserer Gutachten bei Gerichten und Finanzbehörden, insbesondere im Kontext von § 194 BauGB.
Als freie und unabhängige Sachverständige vertreten wir ausschließlich die Interessen unserer Auftraggeber. Transparenz und Nachvollziehbarkeit haben dabei höchste Priorität. Hinter expecta stehen Maximilian Helmreich, Paul Pletsch und Tobias Wörner — ihr inhabergeführtes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung.
Häufige Fragen
Der Preis richtet sich nach Objektart, Umfang und Zweck der Bewertung. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot zum Festpreis, sodass die Kosten von Anfang an feststehen.
Nach dem Ortstermin und sobald alle Unterlagen vorliegen, erstellen wir das Gutachten in der Regel innerhalb weniger Wochen. Den konkreten Zeitrahmen stimmen wir vorab mit Ihnen ab.
Üblich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und — bei vermieteten Objekten — die Mietverträge. Was im Einzelfall nötig ist, klären wir in der Erstberatung und unterstützen bei der Beschaffung.
Unsere Gutachten werden von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt und erfüllen damit die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG. Sollte das Finanzamt Einwände erheben, prüfen wir diese, begleiten Sie im weiteren Verfahren und passen das Gutachten an, soweit die Einwände sachlich begründet sind.
Ja. Sie erhalten das Gutachten auf Wunsch als digitales Dokument, zusätzlich zur gebundenen Ausfertigung.
Das Finanzamt stellt für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer einen gesonderten Grundbesitzwert nach typisierten Bewertungsverfahren fest (BewG). Diese typisierten Verfahren können in der Praxis zu einem höheren Wert führen als dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie. Gelingt der Nachweis des niedrigeren Werts durch ein Verkehrswertgutachten, kann das die Bemessungsgrundlage und damit die zu zahlende Steuer senken. Ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Als grobe Faustregel: Je stärker Ihre Immobilie vom „typischen" Objekt der Finanzamts-Pauschalverfahren abweicht — etwa durch Lage, Zustand, Baujahr, besondere Grundstücksmerkmale oder regionale Marktbesonderheiten — desto wahrscheinlicher liegt der amtlich festgestellte Wert über dem tatsächlichen Marktwert. In der kostenlosen Erstberatung schätzen wir ehrlich ein, ob sich ein Gutachten für Sie wirtschaftlich lohnt.
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (z. B. deutlich höher zwischen Ehepartnern und Kindern als bei entfernteren Verwandten oder Dritten) und können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Da sich die genauen Beträge und Steuerklassen ändern können, empfehlen wir hierzu die aktuelle Abstimmung mit Ihrem Steuerberater — wir liefern die fundierte Wertermittlung als Grundlage für dessen Berechnung.
Für Schenkung und Erbschaft stellt das Finanzamt einen gesonderten Grundbesitzwert fest (BewG). Das ist ein eigenständiges und pauschalierendes Verfahren für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) bildet dagegen den realistisch erzielbaren Marktpreis ab und kann als niedrigerer Wert gegenüber dem festgestellten Grundbesitzwert nachgewiesen werden.
Weitere Fragen beantworten wir gerne persönlich – sprechen Sie uns an.
