Verkehrswertgutachten München – expecta Immobiliensachverständige

Bodenrichtwerte München 2026: Was der Rückgang für Eigentümer, Käufer und Erben & Beschenkte bedeutet

Maximilian Helmeich — Wed, 12 Aug 2026 13:52:57 +0000

Bodenrichtwerte München 2026
Zehn Prozent hier, dreißig Prozent dort: Die aktuellen Bodenrichtwerte für München, die der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in diesem Sommer veröffentlicht hat, markieren eine deutliche Zäsur. Bei Grundstücken für Geschosswohnungsbau sind die Werte um zehn bis 30 Prozent gesunken, bei individuellem Wohnen (insbesondere Einfamilienhäusern) um 15 bis 20 Prozent, im Gewerbe um fünf bis 20 Prozent. Vereinzelt liegen die Werte wieder auf dem Niveau von 2014/2016, wie das Beispiel der Milbertshofener Straße zeigt (Quelle: Süddeutsche Zeitung, 10.08.2026).

Das ist zunächst eine Tatsache, keine Meinung: Nach Jahren nahezu ununterbrochenen Anstiegs bilden die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB nun eine spürbare Korrektur ab. Als Sachverständige beobachten wir bei expecta diese Entwicklung nicht nur zahlenmäßig, sondern fragen uns vor allem: Was bedeutet das für die Struktur des Münchner Immobilienmarktes in den kommenden Jahren?

Erste Einschätzung: Die Lage wird mehr denn je zum entscheidenden Unterscheidungsmerkmal

Bereits der SZ-Artikel liefert dafür einen ersten Beleg: Top-Lagen wie die Innenstadt oder das Werksviertel bleiben bei Gewerbeimmobilien vergleichsweise stabil, während Objekte in einfacheren oder dezentraleren Lagen deutlich stärker nachgeben. Die Datenzusammenstellung des Gutachterausschusses, veröffentlicht in der Fachzeitschrift von Haus & Grund, macht diese Differenzierung sehr konkret: Bezogen auf den Zeitraum 2020 bis 2026 sind die Bodenrichtwerte in mehreren guten und durchschnittlichen Lagen um 15 bis 35 Prozent gesunken, während einzelne Straßen in gefragten Lagen wie der Eisensteinstraße in Bogenhausen/Berg am Laim oder der Reinekestraße in Harlaching im selben Zeitraum sogar leicht zugelegt haben (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag RAin/StBin Agnes Fischl).

Auch der Bodenrichtwert am Marienplatz (Kaufingerstraße), der von 170.000 Euro auf 155.000 Euro pro Quadratmeter gesunken ist, bestätigt die Größenordnung, die bereits der SZ-Artikel für diese Zone genannt hatte. Diese Datenlage stützt unsere Einschätzung, dass sich die Preisentwicklung in München zunehmend auseinanderdifferenziert und nicht mehr im Gleichschritt verläuft. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und weiter verschärft. In einem Marktumfeld mit knapperem Kapital und vorsichtigeren Investoren verliert die reine Verfügbarkeit von Wohnraum an Bedeutung gegenüber der Mikrolage, also gegenüber Anbindung, Nahversorgung, Quartiersqualität und sozialer Infrastruktur. Die konkreten Zahlen zu einzelnen Straßen sind belegte Fakten aus dem Gutachterausschuss-Datenbestand, die daraus abgeleitete Trendfortschreibung ist eine fachliche Einschätzung von expecta.

Zweite Einschätzung: Vorhandene Bausubstanz wird zum eigenständigen Wertfaktor, wenn sie sich wirtschaftlich sinnvoll sanieren oder umnutzen lässt

Bei anhaltend hohen und weiter steigenden Baukosten verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung zugunsten des Bestands. Ein Gebäude, das ohne aufwendigen Rückbau saniert, energetisch ertüchtigt oder einer neuen Nutzung zugeführt werden kann, spart genau jene Kosten, die beim Neubau derzeit besonders stark zu Buche schlagen. Wir erwarten daher, dass werthaltige Bestandsimmobilien mit sanierungs- und umnutzungsfähiger Substanz künftig einen deutlichen Bonus gegenüber vergleichbaren, aber sanierungsunwilligen Objekten erzielen. Auch das ist eine Einschätzung, die einer Einzelfallprüfung im Rahmen einer Immobilienberatung oder eines Verkehrswertgutachtens bedarf, insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und bautechnischen Rahmenbedingungen sowie deren Zusammenspiel im konkreten Einzelfall.

Dritte Einschätzung: Solange die Baupreise hoch bleiben und sich das Zinsniveau dauerhaft deutlich über 3,5 Prozent einpendelt, kann der Ausgleich im Wesentlichen nur über den Boden erfolgen

Die Rechnung ist im Kern einfach: Wenn Baukosten weiter steigen und Fremdkapital dauerhaft teurer bleibt als in der Nullzinsphase, muss die verbleibende Stellschraube für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts der Grundstückspreis sein. Der Artikel bestätigt diesen Mechanismus bereits für den Gewerbebereich, etwa mit Blick auf Anschlussfinanzierungen zu deutlich höheren Zinssätzen bei gleichzeitig gesunkenem Beleihungswert. Aus unserer Sicht handelt es sich dabei nicht um eine vorübergehende Marktdelle, sondern um einen neuen, veränderten Markt, solange sich an den beiden Kostentreibern Bau und Zins nichts Grundlegendes ändert. Auch diese Einschätzung ist eine begründete Markteinschätzung von expecta, keine gesicherte Prognose, da sich geldpolitische und regulatorische Rahmenbedingungen ändern können.

München bleibt trotz sinkender Bodenrichtwerte die teuerste Stadt Deutschlands

Ein Rückgang der Bodenrichtwerte bedeutet nicht, dass München günstig wird. Nach den Zahlen des Gutachterausschusses liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München weiterhin bei rund 10.800 Euro und damit oft mehr als 125 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“). München bleibt damit einer der teuersten Immobilienmärkte Europas und die mit weitem Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Der aktuelle Rückgang ist also als Korrektur von einem sehr hohen Niveau zu verstehen, nicht als Trendwende hin zu günstigem Wohnraum.

Warum sinkende Bodenrichtwerte die Erbschaftsteuerbelastung kaum entlasten

Für unsere Mandanten mit Erbschafts- oder Schenkungshintergrund ist ein weiterer Punkt aus dem Fachbeitrag von Haus & Grund besonders relevant: Trotz gesunkener Bodenrichtwerte ist weiterhin mit einer erheblichen Erbschaftsteuerbelastung zu rechnen, da die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG seit dem 1.1.2009 nicht an die zwischenzeitlich stark gestiegenen Immobilienwerte angepasst wurden.

Anders als Betriebsvermögen, das über die Verschonungsregelungen der §§ 13a, 13b ErbStG begünstigt werden kann, erhalten private Vermieter nach geltendem Recht keine vergleichbare Entlastung. Dies ist eine gesicherte Tatsache aus der aktuellen Rechtslage, keine Einschätzung.

In der Praxis führt das häufig dazu, dass Erben Immobilien veräußern müssen, um die Steuerlast zu finanzieren. Umso wichtiger wird in diesen Fällen der Nachweis des tatsächlichen, niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch ein individuelles Gutachten, da die typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts die aktuelle, uneinheitliche Marktentwicklung erfahrungsgemäß nicht in jedem Einzelfall zutreffend abbilden.

Was das für Eigentümer, Käufer und Investoren bedeutet

Für die Wertermittlung im Einzelfall wird es umso wichtiger, Lagequalität, Bausubstanz und die aktuellen Bodenrichtwerte sauber zu trennen und mit entsprechendem Fachwissen im Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren zu analysieren. Wer jetzt kauft, sollte insbesondere bei Bestandsobjekten prüfen lassen, ob und zu welchen Kosten eine Sanierung oder Umnutzung realistisch ist.

Wer verkauft oder erbt, sollte die aktuellen Marktbedingungen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens detailliert bewerten lassen, gerade weil sich der markt inzwischen so unterschiedlich entwickeln, dass pauschale Wertansätze den Einzelfall oft nicht treffend abbilden.

Für Erben und Beschenkte ist dabei besonders der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG von Interesse, um trotz unveränderter Freibeträge nach § 16 ErbStG eine sachgerechte Besteuerung der Immobilie zu erreichen. Die konkrete steuerliche Einordnung sollte immer gemeinsam mit dem zuständigen Steuerberater erfolgen. Im Rahmen rund um die Immobilien unterstützen wir zusätzlich mit unserer breiten Expertise.

Ein belastbares Verkehrswertgutachten schafft in Fällen in denen Ungewissheit herscht Klarheit und zeigt Optionen auf. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine fundierte, methodisch nachvollziehbare Werteinschätzung für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück benötigen oder Beratung im Zuge von Entwicklung und Werthalt benötigen.

Verfasser:

Maximilian Helmreich; Dipl.-Ing. (Univ.) Architekt
Sachverständiger für Immobilienbewertung
(LS / Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Personenzertifiziert durch die DAkkS akkreditierten
Zertifizierungsstelle DIAZert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
& Recognised European Valuer (TEGOVA)

Quellen
Sebastian Krass, „Grundstückswerte in München fallen auf Niveau von vor zehn Jahren“, Süddeutsche Zeitung, 10. August 2026; Agnes Fischl (RAin/StBin, Fachanwältin für Erbrecht), „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag in der Mitgliederzeitschrift von Haus & Grund München, Rubrik Steuerrecht; sowie eigene Auswertungen von expecta GmbH zu den aktuellen Bodenrichtwerten der Stadt München zum Stichtag 01.01.2026 und interne Marktanalysen zum aktuellen Geschehen am Münchner Immobilienmarkt. Bild: Gemini Generated Image

Rückblick 2025 & Ausblick 2026: Entwicklungen und Neuerungen bei expecta Sachverständigen für Immobilienbewertung

web23287592 — Sat, 07 Feb 2026 11:24:46 +0000

Unser Rückblick für 2025 und Ausblick für 2026: Entwicklungen und Neuerungen bei expecta Sachverständigen GmbH

Immobilienbewertung, Verkehrswertgutachten, Grundsteuer, Immobilienberatung

Ein bewegtes Jahr 2025 und ein spannender Start in 2026

Der Jahresbeginn ist immer ein guter Moment, um kurz innezuhalten, zurückzublicken und gleichzeitig den Blick nach vorne zu richten. Für die Immobilienbranche war 2025 ein Jahr voller Dynamik, Herausforderungen und Veränderungen. Auch für expecta war es ein Jahr, in dem sich vieles weiterentwickelt hat. Mit dem Start in 2026 möchten wir deshalb nicht nur zusammenfassen, was wir gemeinsam mit unseren Kunden erreicht haben, sondern auch zeigen, welche Schwerpunkte und Neuerungen in diesem Jahr anstehen.

Ein erfolgreiches Jahr 2025

2025 war für viele Akteure der Immobilienwirtschaft ebenso wie für private Immobilieneigentümer ein forderndes und arbeitsreiches Jahr. Die Marktwende die seit 2022 andauert wirkt weiterhin nach. Bauzinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten,
ein hoher Kostendruck im Bauwesen sowie Fachkräftemangel machen Entscheidungen rund um Immobilien nach wie vor komplex.

Viele Eigentümer, Investoren und Projektentwickler stellen sich deshalb zunehmend die Frage: Wie belastbar ist der Marktwert, welche Optionen sind realistisch und welche Risiken müssen frühzeitig erkannt werden?

Genau hier setzen wir bei expecta an. Unser Anspruch ist es, unseren Kunden nicht nur eine Zahl zu liefern, sondern eine fundierte Entscheidungsgrundlage. Wir betrachten Immobilien aus unterschiedlichen Perspektiven, darunter Architektur und Bautechnik, Energieeffizienz, Bauzustand und Sanierungsbedarf, Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie wirtschaftliche und steuerliche Rahmenbedingungen.

Diese interdisziplinäre Sichtweise hat sich gerade im Jahr 2025 als besonders wertvoll für unsere Kunden erwiesen. Für uns war 2025 deshalb auch ein
sehr erfolgreiches Jahr: Mit deutlich über 100 hochindividuellen Gutachten, die exakt auf die Fragestellungen unserer Auftraggeber zugeschnitten waren, haben wir einen neuen internen Meilenstein erreicht. Gleichzeitig konnten wir unseren Kundenstamm signifikant erweitern und unser Tätigkeitsfeld weiter ausbauen. Diese Entwicklung macht uns stolz und motiviert uns, diesen Weg auch 2026
konsequent fortzusetzen.

Abschied und Dank: Tobias Seidl verlässt unser Team

Ein neues Jahr bringt manchmal auch Veränderungen mit sich. Nach über einem Jahr wertvoller Unterstützung verlässt uns unser Werkstudent Tobias Seidl, um neue Perspektiven und Erfahrungen zu sammeln. Wir bedanken uns ausdrücklich für die sehr gute Zusammenarbeit, die schnelle Auffassungsgabe und die positive Energie, mit der Tobias unser Team bereichert hat. Für seinen weiteren Weg wünschen wir ihm alles Gute und viel Erfolg!

Die wichtigste Neuerung 2026: Der Kreis der Inhaber bei expecta wächst

Die zentrale Entwicklung zum Start in 2026 ist für uns ein bedeutender Schritt: Wir freuen uns sehr, dass Tobias Wörner als neuer Mitinhaber und Partner Teil der expecta Sachverständigen GmbH wird. Als Immobilienkaufmann und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger ergänzt Tobias unser Team nicht nur fachlich, sondern auch strategisch.

Mit seinem Hintergrund als Immobilienkaufmann (B.A., M.Sc.) erweitert er unsere Expertise um die immobilienwirtschaftliche und institutionelle Perspektive. Seine Erfahrung aus der Zusammenarbeit mit Family Offices und Immobilienfonds bringt zusätzliche Tiefe in unsere Bewertungsansätze. Damit sind wir künftig noch breiter aufgestellt: Bauingenieur, Architekt und Immobilienkaufmann vereinen bei expecta technische, rechtliche und ökonomische Kompetenz unter einem Dach. Wir sind überzeugt, dass diese Erweiterung unseren Kunden in 2026 einen noch größeren Mehrwert bieten wird.

Vermarktung in Rekordzeit

Viele unserer Kunden wissen, dass wir nicht nur Marktwerte ermitteln und Verkehrswertgutachten erstellen, sondern sie auch weit über die Gutachtenerstellung hinaus begleiten. Ein besonders positives Beispiel dafür war ein Auftrag zum Jahreswechsel: Ende November wurden wir mit der Vermarktung einer Wohnung für einen Bestandskunden beauftragt.

Nach rund zweieinhalb Wochen detaillierter Vorbereitung, Erstellung professioneller Vermarktungsunterlagen sowie hochwertigem Bildmaterial gingen wir Mitte Dezember live. Kurz darauf fanden gebündelte Besichtigungstermine statt. Nach anschließenden Verhandlungen zwischen Weihnachten und Neujahr erfolgte bereits in der zweiten Januarwoche 2026 der Notartermin. Vom Auftrag bis zur notariellen Beurkundung vergingen damit weniger als zwei Monate, trotz Feiertagen und Ferienzeit.

Dieses Ergebnis zeigt aus unserer Sicht sehr deutlich: Eine präzise Marktwertermittlung, transparente Daten und eine sachverständige Arbeitsweise schaffen klare Vorteile, sowohl für Verkäufer als auch für Käufer. Wir wünschen den neuen Eigentümern an dieser Stelle nochmals alles Gute mit ihrer neuen Wohnung.

Unsere Schwerpunkte 2026

Auch 2026 verfolgen wir ein klares Ziel: Qualität, Verlässlichkeit und Effizienz weiter auszubauen. Unsere Schwerpunkte sind der weitere Ausbau unseres Teams, kontinuierliche Weiterbildung und Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie die konsequente Digitalisierung unserer Prozesse. Damit möchten wir unseren Kunden weiterhin zeitnah belastbare Ergebnisse liefern, ohne Kompromisse bei der fachlichen Tiefe einzugehen.

Neu in 2026: Grundsteuer-info.de für Stuttgart

Ein weiteres Highlight ist der Launch eines neuen digitalen Angebots: Im Februar 2026 geht unser neues Web Tool Grundsteuer-info.de online. Zunächst speziell für Grundstückseigentümer im Raum Stuttgart. Mit einem integrierten Grundsteuer Rechner ermöglichen wir eine unverbindliche Vorprüfung, ob bei einem Grundstück im Stadtgebiet Stuttgart eine relevante Abweichung vom festgestellten Grundsteuerwert vorliegen könnte.

Der Rechner ist kostenlos nutzbar, funktioniert ohne Angabe von Kontaktdaten und dient ausschließlich als sachlicher Vorab-Check. Eine Beratung oder ein Gutachten erfolgt nur auf ausdrücklichen Wunsch und wird von uns gerne zeitnah individuell angeboten und erstellt. Ausblick und Einladung zur Kontaktaufnahme

Wir bedanken uns herzlich für das Vertrauen, das uns unsere Kunden entgegenbringen. 2026 wird für expecta ein Jahr des weiteren Wachstums, neuer Projekte und innovativer Entwicklungen. Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, Unterstützung bei Kauf, Verkauf, Schenkung oder Erbfall suchen oder Fragen zur Grundsteuer haben, sprechen Sie uns gerne an.

Das Team von Sachverständigen bei expecta steht Ihnen in München Stadt, Landkreis sowie darüber hinaus als kompetenter Partner sehr gerne zur Seite!