Bodenrichtwerte München 2026

Zehn Prozent hier, dreißig Prozent dort: Die aktuellen Bodenrichtwerte für München, die der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in diesem Sommer veröffentlicht hat, markieren eine deutliche Zäsur. Bei Grundstücken für Geschosswohnungsbau sind die Werte um zehn bis 30 Prozent gesunken, bei individuellem Wohnen (insbesondere Einfamilienhäusern) um 15 bis 20 Prozent, im Gewerbe um fünf bis 20 Prozent. Vereinzelt liegen die Werte wieder auf dem Niveau von 2014/2016, wie das Beispiel der Milbertshofener Straße zeigt (Quelle: Süddeutsche Zeitung, 10.08.2026).

Das ist zunächst eine Tatsache, keine Meinung: Nach Jahren nahezu ununterbrochenen Anstiegs bilden die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB nun eine spürbare Korrektur ab. Als Sachverständige beobachten wir bei expecta diese Entwicklung nicht nur zahlenmäßig, sondern fragen uns vor allem: Was bedeutet das für die Struktur des Münchner Immobilienmarktes in den kommenden Jahren?

Erste Einschätzung: Die Lage wird mehr denn je zum entscheidenden Unterscheidungsmerkmal

Bereits der SZ-Artikel liefert dafür einen ersten Beleg: Top-Lagen wie die Innenstadt oder das Werksviertel bleiben bei Gewerbeimmobilien vergleichsweise stabil, während Objekte in einfacheren oder dezentraleren Lagen deutlich stärker nachgeben. Die Datenzusammenstellung des Gutachterausschusses, veröffentlicht in der Fachzeitschrift von Haus & Grund, macht diese Differenzierung sehr konkret: Bezogen auf den Zeitraum 2020 bis 2026 sind die Bodenrichtwerte in mehreren guten und durchschnittlichen Lagen um 15 bis 35 Prozent gesunken, während einzelne Straßen in gefragten Lagen wie der Eisensteinstraße in Bogenhausen/Berg am Laim oder der Reinekestraße in Harlaching im selben Zeitraum sogar leicht zugelegt haben (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag RAin/StBin Agnes Fischl).

Auch der Bodenrichtwert am Marienplatz (Kaufingerstraße), der von 170.000 Euro auf 155.000 Euro pro Quadratmeter gesunken ist, bestätigt die Größenordnung, die bereits der SZ-Artikel für diese Zone genannt hatte. Diese Datenlage stützt unsere Einschätzung, dass sich die Preisentwicklung in München zunehmend auseinanderdifferenziert und nicht mehr im Gleichschritt verläuft. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und weiter verschärft. In einem Marktumfeld mit knapperem Kapital und vorsichtigeren Investoren verliert die reine Verfügbarkeit von Wohnraum an Bedeutung gegenüber der Mikrolage, also gegenüber Anbindung, Nahversorgung, Quartiersqualität und sozialer Infrastruktur. Die konkreten Zahlen zu einzelnen Straßen sind belegte Fakten aus dem Gutachterausschuss-Datenbestand, die daraus abgeleitete Trendfortschreibung ist eine fachliche Einschätzung von expecta.

Zweite Einschätzung: Vorhandene Bausubstanz wird zum eigenständigen Wertfaktor, wenn sie sich wirtschaftlich sinnvoll sanieren oder umnutzen lässt

Bei anhaltend hohen und weiter steigenden Baukosten verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung zugunsten des Bestands. Ein Gebäude, das ohne aufwendigen Rückbau saniert, energetisch ertüchtigt oder einer neuen Nutzung zugeführt werden kann, spart genau jene Kosten, die beim Neubau derzeit besonders stark zu Buche schlagen. Wir erwarten daher, dass werthaltige Bestandsimmobilien mit sanierungs- und umnutzungsfähiger Substanz künftig einen deutlichen Bonus gegenüber vergleichbaren, aber sanierungsunwilligen Objekten erzielen. Auch das ist eine Einschätzung, die einer Einzelfallprüfung im Rahmen einer Immobilienberatung oder eines Verkehrswertgutachtens bedarf, insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und bautechnischen Rahmenbedingungen sowie deren Zusammenspiel im konkreten Einzelfall.

Dritte Einschätzung: Solange die Baupreise hoch bleiben und sich das Zinsniveau dauerhaft deutlich über 3,5 Prozent einpendelt, kann der Ausgleich im Wesentlichen nur über den Boden erfolgen

Die Rechnung ist im Kern einfach: Wenn Baukosten weiter steigen und Fremdkapital dauerhaft teurer bleibt als in der Nullzinsphase, muss die verbleibende Stellschraube für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts der Grundstückspreis sein. Der Artikel bestätigt diesen Mechanismus bereits für den Gewerbebereich, etwa mit Blick auf Anschlussfinanzierungen zu deutlich höheren Zinssätzen bei gleichzeitig gesunkenem Beleihungswert. Aus unserer Sicht handelt es sich dabei nicht um eine vorübergehende Marktdelle, sondern um einen neuen, veränderten Markt, solange sich an den beiden Kostentreibern Bau und Zins nichts Grundlegendes ändert. Auch diese Einschätzung ist eine begründete Markteinschätzung von expecta, keine gesicherte Prognose, da sich geldpolitische und regulatorische Rahmenbedingungen ändern können.

München bleibt trotz sinkender Bodenrichtwerte die teuerste Stadt Deutschlands

Ein Rückgang der Bodenrichtwerte bedeutet nicht, dass München günstig wird. Nach den Zahlen des Gutachterausschusses liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München weiterhin bei rund 10.800 Euro und damit oft mehr als 125 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (Quelle: Haus & Grund, „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“). München bleibt damit einer der teuersten Immobilienmärkte Europas und die mit weitem Abstand teuerste Stadt Deutschlands. Der aktuelle Rückgang ist also als Korrektur von einem sehr hohen Niveau zu verstehen, nicht als Trendwende hin zu günstigem Wohnraum.

Warum sinkende Bodenrichtwerte die Erbschaftsteuerbelastung kaum entlasten

Für unsere Mandanten mit Erbschafts- oder Schenkungshintergrund ist ein weiterer Punkt aus dem Fachbeitrag von Haus & Grund besonders relevant: Trotz gesunkener Bodenrichtwerte ist weiterhin mit einer erheblichen Erbschaftsteuerbelastung zu rechnen, da die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG seit dem 1.1.2009 nicht an die zwischenzeitlich stark gestiegenen Immobilienwerte angepasst wurden. 

Anders als Betriebsvermögen, das über die Verschonungsregelungen der §§ 13a, 13b ErbStG begünstigt werden kann, erhalten private Vermieter nach geltendem Recht keine vergleichbare Entlastung. Dies ist eine gesicherte Tatsache aus der aktuellen Rechtslage, keine Einschätzung. 

In der Praxis führt das häufig dazu, dass Erben Immobilien veräußern müssen, um die Steuerlast zu finanzieren. Umso wichtiger wird in diesen Fällen der Nachweis des tatsächlichen, niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch ein individuelles Gutachten, da die typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts die aktuelle, uneinheitliche Marktentwicklung erfahrungsgemäß nicht in jedem Einzelfall zutreffend abbilden.

Was das für Eigentümer, Käufer und Investoren bedeutet

Für die Wertermittlung im Einzelfall wird es umso wichtiger, Lagequalität, Bausubstanz und die aktuellen Bodenrichtwerte sauber zu trennen und mit entsprechendem Fachwissen im Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren zu analysieren. Wer jetzt kauft, sollte insbesondere bei Bestandsobjekten prüfen lassen, ob und zu welchen Kosten eine Sanierung oder Umnutzung realistisch ist. 

Wer verkauft oder erbt, sollte die aktuellen Marktbedingungen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens detailliert bewerten lassen, gerade weil sich der markt inzwischen so unterschiedlich entwickeln, dass pauschale Wertansätze den Einzelfall oft nicht treffend abbilden. 

Für Erben und Beschenkte ist dabei besonders der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG von Interesse, um trotz unveränderter Freibeträge nach § 16 ErbStG eine sachgerechte Besteuerung der Immobilie zu erreichen. Die konkrete steuerliche Einordnung sollte immer gemeinsam mit dem zuständigen Steuerberater erfolgen. Im Rahmen rund um die Immobilien unterstützen wir zusätzlich mit unserer breiten Expertise.

Ein belastbares Verkehrswertgutachten schafft in Fällen in denen Ungewissheit herscht Klarheit und zeigt Optionen auf. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine fundierte, methodisch nachvollziehbare Werteinschätzung für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück benötigen oder Beratung im Zuge von Entwicklung und Werthalt benötigen.

Verfasser:

Maximilian Helmreich; Dipl.-Ing. (Univ.) Architekt
Sachverständiger für Immobilienbewertung 
(LS / Wohn- und Gewerbeimmobilien)
Personenzertifiziert durch die DAkkS akkreditierten 
Zertifizierungsstelle DIAZert  gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 
& Recognised European Valuer (TEGOVA)

Quellen
Sebastian Krass, „Grundstückswerte in München fallen auf Niveau von vor zehn Jahren“, Süddeutsche Zeitung, 10. August 2026; Agnes Fischl (RAin/StBin, Fachanwältin für Erbrecht), „Die Bodenrichtwerte zum 1.1.2026“, Fachbeitrag in der Mitgliederzeitschrift von Haus & Grund München, Rubrik Steuerrecht; sowie eigene Auswertungen von expecta GmbH zu den aktuellen Bodenrichtwerten der Stadt München zum Stichtag 01.01.2026 und interne Marktanalysen zum aktuellen Geschehen am Münchner Immobilienmarkt. Bild: Gemini Generated Image

Der durch das Finanzamt angesetzte Wert der Immobilie basiert auf den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Objektart werden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Werts angewendet. Im Wesentlichen kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Frage. Diese Verfahren werden vom Finanzamt in standardisierter Form unter Heranziehung pauschalierter Ansätze und Tabellenwerte angewendet. In der Praxis führt dies häufig zu Abweichungen vom tatsächlich am Markt erzielbaren Wert – mit entsprechenden steuerlichen Auswirkungen. 

1. Typisierte Bewertung ist nicht zwingend marktgerecht 

Die vom Finanzamt angesetzten Werte basieren auf gesetzlichen Standardverfahren und können somit objektspezifische Besonderheiten häufig nur eingeschränkt abbilden. Insbesondere bei Instandhaltungsrückstau, einfacher Ausstattung, ungünstigem Zuschnitt, rechtlichen Belastungen oder eingeschränkter Drittverwendbarkeit kann der festgestellte Steuerwert maßgeblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Es ist daher regelmäßig zu prüfen, ob die zugrunde gelegten Bewertungsparameter die konkrete Immobilie sachgerecht widerspiegeln. Bestehen hier Zweifel, ist die Hinzuziehung eines zertifizierten Immobiliensachverständigen sinnvoll. 

Unsere zertifizierten Sachverständigen bei Expecta

2. Rechte und Belastungen werden häufig nicht ausreichend berücksichtigt 

Nießbrauch-, Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte können den steuerlich relevanten Wert für die Erbschaftsteuer erheblich mindern. Voraussetzung ist jedoch, dass all diese rechtlich Rechte und Belastungen wirksam begründet und in der Bewertung korrekt berücksichtigt werden. 

Praxisbeispiel: Wird eine Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauch vererbt, verbleibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen. Der daraus resultierende Kapitalwert ist gemäß zu ermitteln und vom maßgeblichen Immobilienwert in Abzug zu bringen. In der Praxis hängt die Höhe dieses Kapitalwerts von der konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung des Nießbrauchs ab, was mit einer erhöhten Bewertungs- und Abgrenzungskomplexität einhergeht. 

Nicht selten werden hierbei die zugrunde gelegten Jahreswerte (z. B. marktübliche Miete) oder die anzusetzenden Vervielfältiger nicht sachgerecht bestimmt. Dies kann dazu führen, dass der wertmindernde Einfluss des Nießbrauchs unzutreffend abgebildet wird und der steuerliche Wert entsprechend zu hoch ausfällt. Eine fachgerechte und nachvollziehbare Bewertung des Nutzungsrechts ist daher entscheidend, um den tatsächlichen Einfluss auf den Immobilienwert zutreffend zu berücksichtigen. 

3. Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG 

Bestehen Zweifel an der Angemessenheit des vom Finanzamt festgestellten Werts für die Erbschaftsteuer, eröffnet §198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert aktiv nachzuweisen.  

In der Praxis erfolgt dieser Nachweis regelmäßig durch ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen, gemäß DIN EN ISO/IEC 17024. Alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis herangezogen werden, sofern dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. 

Gerade im Hinblick auf die Erbschaftsteuer empfiehlt es sich, den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht ungeprüft zu übernehmen. Eine frühzeitige Analyse der Bewertungsansätze, sowie den objektspezifischen Besonderheiten schafft eine gute, belastbare Grundlage für die weitere Vorgehensweise. 

So lassen sich überhöhte Wertansätze erkennen und die Erbschaftsteuer gezielt korrekt bemessen.

Kontaktieren Sie uns als zertifizierte Sachverständige für eine unverbindliche Erst- Einschätzung!