München, Mai 2026 – Der Münchner Immobilienmarkt hat seinen Korrekturzyklus weitgehend hinter sich gelassen. Die aktuellen Quartalsdaten zum ersten Quartal 2026 zeigen ein zunehmend deutliches Bild: Preise ziehen in einigen Segmenten wieder morderat an, Vervielfacher steigen, und die Marktdynamik kehrt langsam zurück. Was bedeutet das für Eigentümer, Erben und Investoren – und worauf kommt es bei der Bewertung in diesem Marktumfeld besonders an?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache

Der Münchner Wohnungsmarkt zeigt eine bemerkenswerte Differenzierung zwischen Neubau- und Bestandssegment:

• Eigentumswohnungen Erstbezug: Der durchschnittliche Kaufpreis ist seit Q1/2024 kontinuierlich von 10.000 €/qm auf 10.550 €/qm im Q1/2026 gestiegen – ein Plus von 5,5 % in zwei Jahren. Insbesondere zwischen Q2/2025 und Q3/2025 vollzog sich mit einem Sprung von 10.300 auf 10.500 €/qm eine spürbare Aufwärtsbewegung.

• Eigentumswohnungen Wiederverkauf: Hier liegt der Durchschnittspreis aktuell bei 8.150 €/qm – nach einem Tiefpunkt von 7.900 €/qm in Q1/2024 zeigt sich auch im Bestandssegment eine klare Stabilisierung mit moderater Aufwärtstendenz.

• Mehrfamilienhäuser – der Vervielfacher: Besonders aufschlussreich für institutionelle Investoren ist der Mehrfamilienhaus-Vervielfacher. Nach dem Tiefpunkt von 26,0 in den Quartalen Q4/2023 bis Q2/2024 ist der durchschnittliche Vervielfacher in München bis Q1/2026 auf 28,0 gestiegen. Damit zeigt sich auch im Investmentsegment eine klare Trendwende – wenngleich noch deutlich unter dem Spitzenwert von 43 aus dem Jahr 2022.

• Mietniveau und Bodenwerte: Mit einer durchschnittlichen Bestandsmiete von über 20,00 €/qm und Grundstückspreisen für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen von rund 4.100 €/qm belegt München in beiden Kategorien deutschlandweit den Spitzenplatz.

Diese Befunde decken sich mit dem aktuellen IVD-Kaufmarktbericht Bayern (Herbst 2025), der für München erstmals seit dem Beginn der Korrekturphase eine flächendeckende Marktstabilisierung diagnostiziert: Bestands-Eigentumswohnungen +0,6 %, Neubau-Eigentumswohnungen -0,5 %, Häuser bleiben auf dem Immobilienmarkt weitgehend stabil.

Erschwinglichkeit am Immobilienmarkt: München bleibt Schlusslicht – aber mit der stärksten Verbesserung Deutschlands

Eine seriöse Beurteilung der Erschwinglichkeit verlangt mehr als das reine Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen. Etablierte zinssensitive Erschwinglichkeitsindizes – wie der IVD-Erschwinglichkeitsindex und der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex (Institut der deutschen Wirtschaft, Juli 2025) – integrieren deshalb drei Faktoren für den Immobilienmarkt: Immobilienpreise, verfügbares Haushaltsnettoeinkommen und das aktuelle Zinsniveau. Sie bilden die tatsächliche monatliche Belastung eines typisierten Modellhaushalts ab und sind damit der konzeptionell sauberste Maßstab für die Beurteilung von Marktverhältnissen.

Die Methodik im Kern: Beide Indizes setzen die monatliche Annuität (75 % Fremdfinanzierung, 30 Jahre Tilgung) ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Beim IVD-Index markiert ein Indexwert von 100 die Schwelle einer Belastungsquote von 25 % des verfügbaren Einkommens; beim Interhyp-IW-Index liegt die Schwelle bei 35 %. Werte oberhalb von 100 signalisieren rechnerische Erschwinglichkeit, Werte darunter eine erhöhte Belastung.

Die aktuelle Lage in München (Stand April 2025) ist eindeutig: Mit einem Indexwert von 59 Punkten belegt die Landeshauptstadt im Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex Rang 392 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Noch dramatischer: Vier der fünf am wenigsten erschwinglichen Kreise Deutschlands liegen direkt im Großraum München – Miesbach (52), Garmisch-Partenkirchen (53), Ebersberg (53) und Starnberg (54). Auf Bundesländerebene rangiert Bayern mit 84 Punkten auf dem letzten Platz aller Bundesländer, deutlich hinter Berlin (87), Hamburg (90) und Baden-Württemberg (94). Das günstigste Bundesland, das Saarland, kommt im Vergleich auf 151 Punkte.

Bemerkenswert ist jedoch die Dynamik: Im Zwei-Jahres-Vergleich (April 2023 bis April 2025) verzeichnete München mit +18 % den zweitstärksten Erschwinglichkeitsgewinn aller 400 deutschen Kreise – nur Zweibrücken legte stärker zu. Auch Hamburg (+17 %), Frankfurt (+15 %), Stuttgart (+15 %) und Berlin (+14 %) zählten zu den Gewinnern. Treiber dieser Entwicklung sind kontinuierliche Einkommenszuwächse und die Preisstabilisierung im Bestandssegment.

Das Bild für München ist damit ambivalent: Wohneigentum bleibt strukturell anspruchsvoll – die rechnerische Belastung übersteigt selbst bei überdurchschnittlichen Einkommen die 35-Prozent-Schwelle deutlich. Gleichzeitig hat sich die Lage des Immobilienmarktes hier so stark entspannt wie kaum anderswo in Deutschland. Das erklärt, warum die Kaufnachfrage 2025 wieder spürbar angezogen hat und Selbstnutzer rund zwei Drittel der Käufer in München stellen.

Die strukturellen Treiber bleiben unverändert

Demographie: München zählt 2024 rund 1,505 Mio. Einwohner und verzeichnet mit etwa 4.130 Personen pro Jahr den höchsten natürlichen Bevölkerungssaldo aller A-Städte Deutschlands. Hinzu kommt ein anhaltend positiver Wanderungssaldo. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2011 und 2024 um 10,3 %.

Angebotsknappheit: Mit nur 0,95 Wohnungen pro Haushalt ist der Münchner Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt. Bei rund 7.130 Fertigstellungen jährlich steht ein Zusatz- und Ersatzbedarf von etwa 9.810 Wohnungen pro Jahr bis 2040 gegenüber – die Unterdeckung wird sich also tendenziell verschärfen, nicht entspannen.

Wirtschaftliche Stärke: Sieben DAX-Konzerne, rund 971.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, ein Pendlersaldo von rund 251.000 Personen und eine Arbeitslosenquote von nur 5,4 % machen München zu einem der robustesten Wirtschaftsstandorte in Deutschland. Diese fundamentale Stärke ist der Hauptgrund, warum die Münchner Preisniveaus auch in Schwächephasen vergleichsweise stabil bleiben.

Zinsen: Bauzinsen bewegen sich aktuell bei rund 3,5–4,0 % für zehnjährige Bindung. Die Spielräume nach unten gelten als begrenzt; die hohe Zinssensitivität des Marktes wurde zuletzt im März 2025 sichtbar, als die Ankündigung eines kreditfinanzierten Bundes-Sondervermögens unmittelbar zu einem Anstieg der Bauzinsen und einem Rückgang der Erschwinglichkeit führte.

Wichtiger Hinweis: Marktbericht des Gutachterausschusses 2026 noch ausstehend

Die hier dargestellten Zahlen basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen sowie den Daten der bulwiengesa AG (RIWIS-Standortreport), des IVD Süd und des Instituts der deutschen Wirtschaft. Der offizielle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für das Berichtsjahr 2026 wird voraussichtlich erst gegen Mitte des Jahres 2026 veröffentlicht. Erst mit dieser amtlichen Auswertung tatsächlich beurkundeter Kaufverträge wird sich das Preisgeschehen 2025 und der Übergang ins Jahr 2026 mit der gewohnten Detailtiefe – aufgeschlüsselt nach Lagen, Baujahresklassen und Objekttypen – belastbar abbilden lassen.

Wer also eine Immobilienbewertung benötigt, sollte sich auf Sachverständige verlassen, die mehrere komplementäre Datenquellen integrieren – Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusse, Markberichte, interne Datenbanken, sowie Marktbeobachtung.

Was der aktuelle Immobilienmarkt für Erbschafts- und Schenkungsfälle bedeutet

Gerade in Erbschafts- und Schenkungssituationen ist eine präzise Wertermittlung von zentraler Bedeutung. Das Finanzamt setzt zur Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer zunächst den nach dem Bewertungsgesetz typisierten Grundbesitzwert an – der in vielen Fällen erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Liegt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG vor, das einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, ist das Finanzamt verpflichtet, diesen anzusetzen.

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Präzision schlägt Pauschalität

Das aktuelle Umfeld des Immobilienmarkts stellt Bewerter vor besondere Anforderungen:

• Heterogene Preisniveaus innerhalb der Stadt erfordern eine lagegenaue Analyse statt stadtweiter Durchschnittswerte.
• Differenzierung Erstbezug versus Bestand: Der Spread zwischen Neubau (10.550 €/qm) und Wiederverkauf (8.150 €/qm) liegt aktuell bei rund 30 % – ein historisch hoher Wert.
• Energetischer Zustand und Modernisierungsstau gewinnen durch verschärfte EU-Vorgaben weiter an Relevanz für den Verkehrswert.
• Mietrechtliche Bindungen – insbesondere Bestandsmietern unterhalb des Marktmietniveaus – müssen sachgerecht abgebildet werden.
• Aktualität der Vergleichsdaten: In einer Trendwendephase verlieren ältere Vergleichswerte schnell an Aussagekraft.

Zertifizierte Sachverständige mit lokaler Marktkenntnis und Zugriff auf aktuelle Datenquellen sind in diesem Umfeld der entscheidende Faktor für rechtssichere, finanzamtsanerkannte und belastbare Bewertungsergebnisse.

Ausblick: Aufwärtsdynamik für den Immobilienmarkt mit struktureller Unterstützung

Die überwiegende Mehrheit der Marktanalysen erwartet für München 2026 moderat steigende Preise im Bereich von 2–5 % gegenüber 2025 – getragen von struktureller Angebotsknappheit, verbesserter (wenn auch weiterhin angespannter) Erschwinglichkeit, robuster Nachfrage und der wirtschaftlichen Stärke des Standorts. Das Institut der deutschen Wirtschaft warnt zugleich davor, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren: Wer in der jetzigen Phase ein passendes Objekt findet, sollte nicht strategisch abwarten – die jüngste Indexentwicklung zeigt, dass sich Märkte regional bereits wieder anziehen.

Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichts des Gutachterausschusses Mitte 2026 wird sich dieses Bild voraussichtlich weiter verdichten und konkretisieren. Für Eigentümer, Erben und Investoren bedeutet das: Die aktuelle Phase ist eine Phase der Klarheit – nicht der Spekulation. Wer jetzt bewertet, verkauft oder steuerlich strukturiert, agiert in einem Markt mit identifizierbaren Trends und solider Datengrundlage.

Der durch das Finanzamt angesetzte Wert der Immobilie basiert auf den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Je nach Objektart werden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Werts angewendet. Im Wesentlichen kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Frage. Diese Verfahren werden vom Finanzamt in standardisierter Form unter Heranziehung pauschalierter Ansätze und Tabellenwerte angewendet. In der Praxis führt dies häufig zu Abweichungen vom tatsächlich am Markt erzielbaren Wert – mit entsprechenden steuerlichen Auswirkungen. 

1. Typisierte Bewertung ist nicht zwingend marktgerecht 

Die vom Finanzamt angesetzten Werte basieren auf gesetzlichen Standardverfahren und können somit objektspezifische Besonderheiten häufig nur eingeschränkt abbilden. Insbesondere bei Instandhaltungsrückstau, einfacher Ausstattung, ungünstigem Zuschnitt, rechtlichen Belastungen oder eingeschränkter Drittverwendbarkeit kann der festgestellte Steuerwert maßgeblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Es ist daher regelmäßig zu prüfen, ob die zugrunde gelegten Bewertungsparameter die konkrete Immobilie sachgerecht widerspiegeln. Bestehen hier Zweifel, ist die Hinzuziehung eines zertifizierten Immobiliensachverständigen sinnvoll. 

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2. Rechte und Belastungen werden häufig nicht ausreichend berücksichtigt 

Nießbrauch-, Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte können den steuerlich relevanten Wert für die Erbschaftsteuer erheblich mindern. Voraussetzung ist jedoch, dass all diese rechtlich Rechte und Belastungen wirksam begründet und in der Bewertung korrekt berücksichtigt werden. 

Praxisbeispiel: Wird eine Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauch vererbt, verbleibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen. Der daraus resultierende Kapitalwert ist gemäß zu ermitteln und vom maßgeblichen Immobilienwert in Abzug zu bringen. In der Praxis hängt die Höhe dieses Kapitalwerts von der konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung des Nießbrauchs ab, was mit einer erhöhten Bewertungs- und Abgrenzungskomplexität einhergeht. 

Nicht selten werden hierbei die zugrunde gelegten Jahreswerte (z. B. marktübliche Miete) oder die anzusetzenden Vervielfältiger nicht sachgerecht bestimmt. Dies kann dazu führen, dass der wertmindernde Einfluss des Nießbrauchs unzutreffend abgebildet wird und der steuerliche Wert entsprechend zu hoch ausfällt. Eine fachgerechte und nachvollziehbare Bewertung des Nutzungsrechts ist daher entscheidend, um den tatsächlichen Einfluss auf den Immobilienwert zutreffend zu berücksichtigen. 

3. Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG 

Bestehen Zweifel an der Angemessenheit des vom Finanzamt festgestellten Werts für die Erbschaftsteuer, eröffnet §198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert aktiv nachzuweisen.  

In der Praxis erfolgt dieser Nachweis regelmäßig durch ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen, gemäß DIN EN ISO/IEC 17024. Alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis herangezogen werden, sofern dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. 

Gerade im Hinblick auf die Erbschaftsteuer empfiehlt es sich, den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht ungeprüft zu übernehmen. Eine frühzeitige Analyse der Bewertungsansätze, sowie den objektspezifischen Besonderheiten schafft eine gute, belastbare Grundlage für die weitere Vorgehensweise. 

So lassen sich überhöhte Wertansätze erkennen und die Erbschaftsteuer gezielt korrekt bemessen.

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Wir freuen uns, mitteilen zu können, dass Paul Pletsch, erfahrener Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauingenieur, im Oktober 2024 erfolgreich die Personenzertifizierung für die Marktwertermittlung von Standardimmobilien (Wohnen) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 abgeschlossen hat.

Die Zertifizierung wurde von der anerkannten Zertifizierungsstelle EiposCert durchgeführt, die durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert ist.

Damit erfüllt Paul Pletsch die strengen Anforderungen dieser Norm, welche eine unabhängige und objektive Prüfung der Qualifikationen und Kompetenzen sicherstellt. Die DIN EN ISO/IEC 17024 gilt als weltweit anerkannter Standard für die Zertifizierung von Personen und stellt sicher, dass Sachverständige auf höchstem Niveau arbeiten. Die Richtlinien und Vorgaben der Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) erhöhen diese Anforderungen an Sachverständige nochmals deutlich.

Paul Pletsch bringt nicht nur jahrelange Erfahrung als Bauingenieur mit, sondern auch umfassende Expertise in der Immobilienentwicklung und Immobilienbewertung. Seine fachliche Kompetenz sowie sein fundiertes Verständnis von Bauprozessen und technischen sowie wirtschaftlichen Zusammenhängen machen ihn zu einem unverzichtbaren Experten in unserem Team bei expecta Sachverständigen für Immobilienbewertung. Die erfolgreiche Zertifizierung ist ein wichtiger Meilenstein in seiner beruflichen Laufbahn und ein weiterer Beweis für sein Engagement für Qualität und Professionalität.

Mit dieser Qualifikation ist Paul Pletsch bestens gerüstet, um den hohen Anforderungen des Marktes aber auch der deutschen Behörden und Gerichte gerecht zu werden und unseren Kunden weiterhin fundierte und zuverlässige Beratung zu bieten. Nicht nur seine Person wurde wurde auf den Prüfstand gestellt, sondern auch seine fachliche Expertise und seine erstellten Gutachten für den Verkehrswert von Immobilien. In allen Bereichen hat er mit Bravur bestanden.

Wir sind stolz darauf, ihn in unserem Team von Sachverständigen für Immobilienbewertung zu haben!

Weiterführende Links:

• Personenzertifizierung EIPOSCERT
• Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS)

Ich freue mich, bekannt geben zu können, dass ich seit August 2024 offiziell als Mitglied im Landesverband der öffentlich bestellten, vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen in Bayern (LVS Bayern) aufgenommen wurde.

Der LVS Bayern setzt sich für die Pflege und Förderung der gemeinsamen Belange und Interessen seiner Mitglieder ein, insbesondere gegenüber Behörden, Gerichten, Kammern und anderen Institutionen. Die Förderung des Nachwuchses sowie die ständige Fortbildung der Mitglieder gehören zu den zentralen Aufgaben. So wird dauerhaft sichergestellt, dass den fachkundigen Aussagen und Urteilen der sachverständigen Mitglieder besondere Bedeutung beigemessen wird.

Bereits am 18. Juli 2024 konnte ich in diesem Zusammenhang am LVS Immobilientag teilnehmen. Die Veranstaltung zum Thema „Der Immobilienmarkt im Umbruch – Verkehrswertermittlung nach der ‚Zeitenwende‘“ bot spannende Vorträge, unter anderem von äußerst renommierten Referenten wie Prof. Kleiber.

Die Organisation des Events war hervorragend und der Austausch mit Kolleginnen und Kollegen äußerst informativ.

Am Abend fand das abschließende Treffen der Gruppe der „Jungen Sachverständigen“ statt. In entspannter Atmosphäre haben wir aktuelle Themen rund um die Immobilienbewertung besprochen und Meinungen ausgetauscht.

Ich freue mich darauf, dass diesem positiven Start viele weitere bereichernde Veranstaltungen folgen werden, und auf den weiteren Austausch mit den Kolleginnen und Kollegen.

Maximilian Helmreich